Il super punta a Sud

Il meridione d’Italia è la nuova frontiera per chi costruisce e gestisce centri commerciali. Che sono
sempre più grandi e invadenti, e non sembrano conoscere crisi

L’ultima insegna che si è illuminata è quella del “Katané”. Dentro i 23mila metri quadrati del centro commerciale, inaugurato il 5 maggio a Gravina di Catania, sono concentrati 76 negozi e un ipermercato di proprietà di Ipercoop Sicilia. Tutta l’isola, però, è terreno di conquista per l’industria degli shopping center. Parlano i numeri: delle 29 strutture inaugurate l’anno scorso, ben 5 sono localizzate in Sicilia e nove, complessivamente, nelle Regioni dell’Italia meridionale. La nuova frontiera dei centri commerciali è il Sud Italia. D’altra parte, il business che mette insieme gli interessi degli immobiliaristi e dei marchi della grande distribuzione non conosce crisi: in tutta Italia, alla fine del 2008 c’erano 795 centri commerciali più grandi di 5mila metri quadrati. La superficie di vendita occupa oltre 13 milioni di metri quadrati (ed è cresciuta del 4,4% rispetto al 2007). Confrontando i dati di vendita del febbraio 2009 con quelli dello stesso mese del 2008, l’Istat indica un risultato di -3,1% per il commercio al dettaglio, “risultato di un aumento delle vendite della grande distribuzione e di un calo delle vendite delle piccole superfici”.
Sicilia in prima fila. A Palermo e provincia sono in costruzione una decina di gallerie commerciali, un altro centro verrà realizzato a Caltanissetta, e il primo factory outlet della Regione sarà pronto in provincia di Enna -lungo l’autostrada Palermo-Catania- nell’estate del 2010, realizzato da Premium Retail, una società della famiglia Percassi nata nel 2008 proprio con l’obiettivo di gestire l’investimento immobiliare in maniera integrata allo sviluppo retail. “La Sicilia è la parte di Paese che ha visto meno sviluppo nell’arco degli ultimi dieci anni”, racconta Stefano Stroppiana, amministratore delegato di Premium Retail. L’isola alla fine del 2008 aveva una “dotazione” di 88 metri quadrati ogni mille abitanti di superficie lorda affittabile (in inglse Gla, misura lo spazio commerciale all’interno di ogni shopping center) e rincorre il continente, visto che la media italiana è di 220 metri quadri (vedi a p.13). La “distribuzione moderna” avanza consumando suolo: secondo un’analisi di Larry Smith, società di consulenza e servizi nell’industria dei centri commerciali, in arrivo in Italia ci sono progetti per altri 5 milioni di metri quadrati commerciali. Che, spiega ancora Stroppiana, equivalgono a una superficie ancora maggiore: “15mila metri quadi Gla corrispondono ad almeno 24/25mila metri quadri reali”.
Far West Lazio. Uno stop può arrivare solo dalla Regioni cui sono demandate le competenze relative al commercio. A queste disposizioni si somma il decreto legislativo 114/1998 di Pierluigi Bersani, allora ministro dell’Industria, che aveva associato programmazione commerciale ed urbanistica. Federdistribuzione, che riunisce le aziende della distribuzione moderna, ha pubblicato a marzo 2009 un’analisi comparativa tra le legislazioni regionali in materia di commercio: “semaforo verde” a Lazio, Campania, Friuli Venezia Giulia, Sicilia, Lombardia e Molise, il cui “quadro normativo [è] ispirato in chiave di liberalizzazione e sviluppo”. Spazio, cioè, a nuovi centri commerciali, anche dove il mercato è saturo. Come nel Lazio, in particolare nella provincia di Roma: “Il documento programmatico regionale per l’insediamento delle attività commerciali, che ha validità triennale, è scaduto nel 2005. I Comuni avrebbero dovuto dotarsi di un piano del commercio, ma solo il 10% lo ha fatto”, spiega Graziano Di Gioia, responsabile dei servizi urbanistici per Confcommercio Roma. “Lo sviluppo delle superfici commerciali -aggiunge- è avvenuto in deroga agli indici regionali, ai piani regolatori e ai piani del commercio per quei Comuni che se li erano dati”. Nel 2008, nel Lazio ci sono state 5 nuove inaugurazioni, per un totale di 132mila metri quadri. E a fine marzo 2009, Immobiliare grande distribuzione (Igd) ha inaugurato il Centro commerciale Tiburtino, 52.500 metri quadrati e 120 punti vendita a Guidonia (Roma).
Firenze mette un freno, a metà. Il nuovo regolamento del commercio adottato dalla Regione Toscana, in vigore dal 21 aprile di quest’anno, dice no ai centri commerciali più grandi di 15mila metri quadri commerciali. Quindi “I Gigli”, la struttura inaugurata nel 1997 a Campi Bisenzio (Fi), e ben visibile da chi transita lungo l’A1, resterà la più grande di tutte la regione. Un record per la proprietà dell’immobile, Eurocommercial Properties Italia srl, filiale dell’olandese Eurocommercial Properties N.V., altri 7 retail park in Italia (tra cui “Il castello” di Ferrara e il “Carosello” di Milano) che dall’affitto dei locali ricava 13,6 milioni di euro all’anno. La Regione sta provvedendo a suddividere il territorio in 3 zone: per ciascuna zona stabilirà la superficie massima autorizzabile. Non dovrebbero essere, in totale, più di 120mila metri quadri. Alla ricerca dell’equilibrio tra le tre forme di vendita, grandi strutture, esercizi di vicinato e medie strutture. Queste, dai negozi di 150 metri quadrati ai mini centri commerciali di 2.500, sono favorite: l’autorizzazione è lasciata ai Comuni, ed è prevista la possibilità di concentrare più esercizi. Significa che un panetteria di 25 metri quadrati, una lavanderia di trenta e un negozio di abiti di 40 possono mettersi insieme realizzando una struttura di 750 metri quadrati. O che i marchi della grande distribuzione, come Coop ed Esselunga, acquistino le licenze da una decina di piccole imprese al dettaglio per avere in mano licenze per un nuovo centro commerciale da 2.500 metri quadri. Piccolo, ma non troppo: anche se non rientrano nell’“elenco dei 795” stilato del Consiglio nazionale dei centri commerciali (Cncc), che prende in considerazione solo le superfici maggiori di 5mila metri quadrati commerciali, i supermercati tra i 400 e i 2.499 metri quadri erano 8.167 nel 2008 secondo Federdistribuzione, 651 in più sul 2005.
La filiera del centro commerciale. Si continua, comunque, a costruire: un grande magazzino è, prima di tutto, un investimento immobiliare. Il “Vulcano”, inaugurato nel 2006 a Sesto San Giovanni (Mi) su un’area delle ex acciaierie Falck, è parte del progetto Caltacity, del gruppo Caltagirone. Igd proprietaria dei nuovissimi Centro commerciale Tiburtino e Katané, è il braccio immobiliare del gruppo Coop, e l’unica società d’investimento immobiliare quotata in Borsa (controllata da Coop Adriatica, con il 41,49%, delle azioni, e da Unicoop Tirreno, col 14.94%). Ma Igd è un nome che a pochi dice qualcosa. Per il consumatore esistono Coop, Carrefour, Conad, Auchan o Esselunga. Le prima 5 imprese della grande distribuzione alimentare coprono da sole il 55% di un mercato che nel 2007 valeva 109,7 miliardi di euro. Dietro alle loro casse c’è una filiera molto lunga, che comprende una molteplicità di soggetti: promotori, proprietari, società d’investimento, società di commercializzazione. “Tra le catene della distribuzione solo Esselunga, ormai, realizza in proprio” spiega Marco Mutti. È l’ad in Italia di Foruminvest, società nata in Olanda che in Italia ha realizzato il Gran Sasso Gran Shopping di Teramo (vedi sotto) e la Mongolfiera di Molfetta, e che in Sicilia sta costruendo “Gli ulivi” a Caltanissetta. E snocciola i nomi dei soggetti più importanti: la portoghese Sonaesierrae; Multi-development, che sta realizzando “Forum Palermo”; Promocentro, tra i promotori di “Settimo Cielo” il mega-retail park di Settimo Torinese, oltre 90mila metri quadri; il Gruppo Policentro di Lino Iemi (che a Partinico, Palermo, vorrebbe aprire una struttura di 98mila metri quadri di Gla); Gallerie Commerciali Italia (del gruppo francese Auchan).

Tutta la filiera dell’iper
Dietro l’insegna ancora di un centro commerciale s’intrecciano gli interessi di numerosi soggetti.
Promotore è chi realizza l’insediamento, dopo aver valutato gli studi di fattibilità. Può essere anche il proprietario del terreno, o l’impresa che costruisce l’immobile o l’impresa ancora.
Proprietario è chi possiede il terreno oggetto dell’intervento. Può essere autonomo, o svolgere anche il ruolo di promotore. Raramente i proprietari sono direttamente i soggetti della grande distribuzione.
L’investitore può essere una compagnia di assicurazioni, un fondo d’investimento, una società finanziaria o un fondo pensione. Il guadagno è dato dal flusso delle locazioni. 
L’ultimo anello della catena, prima dell’apertura dei negozi, sono le società di commercializzazione degli spazi: in Italia le più importanti sono Mall System (partecipata da Policentro e Promocentro), che gestisce 1.500.000 metri quadri di Gla, Espansione Commerciale (da poco entrata a far parte del gruppo internazionale Cbre), che gestisce circa 800mila metri quadri Gla per un ammontare di circa 120milioni di euro di affitti all’anno, e Larry Smith (che commercializza, tra gli altri, “I Gigli” e il “Gran Sasso” di Teramo).

Il consiglio dei centri
Dal 1983 esiste in Italia un Consiglio nazionale dei centri commerciali (Cncc). Ha sede a Milano e associa circa 180 imprese attive nell’industria dei centri commerciali (società di costruzioni, banche, grande distribuzione, ristorazione, franchising, Real Estate Advisors) e 236 tra parchi commerciali, centri commerciali e factory outlets. Il Cncc rappresenta l’Italia nell’Internationa Council of Shopping Centers.
Considera centri commerciali di vicinato o di quartiere quelli che hanno una superficie commerciale affittabile inferiore a 5.000 metri quadri (un rettangolone di 50 metri per 100 di negozi); centri commerciali “di piccole dimensioni” quelli che arrivano a 19.999 metri quadri; centro commerciale “di medie dimensioni” quelli che arrivano a una superficie commerciale di 39.999 metri quadri. Sono grandi centri commerciali quelli che “sfiorano” gli 80mila metri quadri. Quelli che vanno oltre sono “centri commerciali regionali di area estesa”. Info: www.cncc.it

Stadio e carrello
I nuovi centri sportivi pensati per attirare consumatori
L’Abruzzo è il laboratorio di un’idea moderna di stadio. Il nuovo “catino” del Real Teramo, 9mila posti, è stato costruito a un centinaio di metri dal centro commerciale Gran Sasso Gran Shopping. Li vedete nella foto a destra: il parcheggio da 4.500 posti auto è in comune tra le due strutture, inaugurate alla fine del 2007, e non è un caso perché l’obiettivo di Foruminvest, la società che ha realizzato l’uno e l’altro in project financing, è travasare gente da uno spazio all’altro.     
“Anche se il Teramo Calcio è fallito ed è ripartito dai dilettanti, lo scambio tra le due strutture c’è. C’è un partner che si occupa di riempire lo stadio di eventi culturali -spiega Marco Mutti, ad di Foruminvest-, e abbiamo portato Jovanotti e Vasco Rossi in concerto”. Il Gran Sasso invece è “commercializzato” da Larry Smith.
Oggi, tra i progetti di Foruminvest spicca la “Struttura sportiva polifunzionale” di Sestri Ponente, un centro commerciale da 45mila metri quadri Gla e uno stadio da 32mila posti, il nuovo “Stadio di Genova”, di proprietà di Genoa e Sampdoria.
“Siamo stati avvicinati da Garrone, il presidente della Sampdoria -racconta Mutti-. L’obiettivo è di inaugurare entro il 2015”. L’obiettivo: uno stadio privato, la cui gestione non gravi più sulle casse del Comune, ma porti anzi un guadagno. 
Lo stesso principio che ha ispirato il progetto del nuovo stadio della Juventus: il “nuovo” Delle Alpi, che prenderà il posto del “vecchio”, costruito per i mondiali del 1990 e abbattuto nei mesi scorsi, verrà “integrato” da un’area commerciale.
L’operazione costerà 105 milioni di euro: 50 garantiti da un mutuo concesso dal Credito sportivo, gli altri coperti grazie a un accordo commerciale con Sportfive (marketing sportivo, vendita spazi a sponsor) e dalla cessione di un ramo d’azienda che comprende una parte delle aree acquisite in diritto di superficie, il progetto delle aree commerciali e le autorizzazioni commerciali. In attesa dell’esito della procedura di valutazione d’impatto ambientale, la Juve -una spa quotata in Borsa- ha trovato un accordo con Nordiconad per 20,25 milioni di euro. La costruzione dello stadio costerà 70 milioni di euro ed è stata affidata alla ditte Rossi, Gilardi, Cons.fer e Morganti. Alla fine, il nuovo stadio avrà una capienza di 40.200 spettatori. Un bell’investimento per una squadra che durante la stagione 2008-2009, appena conclusa, ha portato allo stadio al massimo 24mila spettatori (e 22mila di media, al decimo posto tra tutte le squadre di serie A). Il binomio stadio-centro commerciale spicca anche nel progetto della cittadella della Fiorentina, un’idea di Diego Della Valle. Presentato a settembre 2008, Progetto viola occuperebbe un’area fra i 70 e i 90 ettari. Tra il dire e il fare, però, c’è di mezzo l’inchiesta della procura fiorentina sulla Fondaria-Sai del gruppo Ligresti che ha travolto l’area di Castello, individuata dalla famiglia Della Valle come possibile sede del nuovo impianto. Intanto, il Comune di Bari ha approvato all’inizio del 2009 la variante urbanistica “San Nicola”. Da un lato ha messo in vendita lo stadio realizzato in occasione dei mondiali del 1990, dall’altro ha autorizzato a costruire centri commerciali, palestre, campi di calcio, alberghi e centri benessere su quelle che erano, fino a ieri, aree agricole.

Vendere slow
Dagli elettrodomestici di Unieuro ai presìdi di Eataly
Eataly cresce nonostante la crisi. Il supermercato del cibo di qualità di Torino, 2.450 metri quadri destinati alla vendita e somministrazione, ha registrato un giro d’affari di circa 35 milioni di euro nel 2008, più 15% rispetto al primo anno d’apertura.
Comprare, mangiare e imparare (“la cultura del cibo”) sono i tre principi cardine del progetto Eataly, un’idea di Oscar Farinetti che ha preso la filosofia Slow Food e l’ha applicata al mondo che conosceva meglio, quello della grande distribuzione.
Farinetti, infatti, era proprietario di UniEuro. E nella compagine societaria di Eataly ci sono anche Coop Adriatica, Coop Liguria e Novacoop Piemonte (che detengono il 40% del capitale di Eataly).
Eataly Torino è un centro enogastronomico poli-funzionale: chi entra per far la spesa può fermarsi ai tavoli di un ristorante, di una delle caffetterie o di una gelateria, oppure dedicarsi a una visita guidata. La differenza rispetto a un centro commerciale tradizionale sono i servizi educativi rivolti alle scuole.   
Intanto Farinetti, celebrato lo scorso anno con un libro intitolato Il mercante di utopie, resta un imprenditore i cui interessi spaziano in numerosi ambiti: è il proprietario dell’Acqua Lurisia, che non a caso è “l’acqua ufficiale di Eataly” e “l’acqua del Salone del gusto”, e della tenuta e delle cantine di Fontanafredda (a Serralunga d’Alba, Cuneo), acquistate nell’estate 2008 in cordata con la Fondazione Monte dei Paschi di Siena e Luca Baffigo, consigliere di Eataly.
Per certi versi Eataly funziona come un farmer’s market (l’acquisto è diretto dal produttore, per evitare l’incremento dei prezzi legato alle intermediazioni), per altri guarda molto lontano: nel corso del 2009, Eataly aprirà a New York, su una grande superficie lungo la Quinta Strada, dopo aver aperto due centri a Tokyo nel 2008.
In Italia, il progetto cresce ma più slow: dopo l’apertura a Milano di un corner all’interno di un grande magazzino Coin, Eataly è sbarcata su 1.450 metri quadri a Bologna, insieme a librerie.coop e Coop Adriatica.