Regolamentazione degli affitti brevi e diritto all’abitare: Venezia può fare da apripista

Venezia può fare da apripista in Italia nella regolamentazione delle locazioni turistiche brevi. È il primo caso, infatti, in cui un Comune dispone di strumenti normativi per limitare gli affitti offerti ai turisti. Un mercato, cresciuto grazie all’avvento delle piattaforme digitali, che ha portato a convertire molte abitazioni in attività ricettive sottraendole ai residenti e modificando il tessuto socio-economico cittadino.

La possibilità di regolare gli affitti brevi deriva dall’emendamento 37-bis al Decreto aiuti, approvato in Senato il 14 luglio, proposto dal parlamentare del Partito democratico Nicola Pellicani. Stabilisce il quadro nel quale il Comune può agire per “favorire l’incremento dell’offerta di alloggi in locazione per uso residenziale di lunga durata”. Non sono indicate direttive vincolanti ma si dà al Comune la facoltà di intervenire redigendo un nuovo regolamento che sia conforme agli obiettivi esplicitati nel testo. Nel dettaglio si possono porre limitazioni al numero degli immobili destinati all’uso turistico a seconda delle aree della città in cui sono collocati.

“L’emendamento Pellicani ha buoni presupposti. Eravamo uno dei pochi Paesi in Europa a non avere una norma per governare il fenomeno delle locazioni turistiche brevi. Finora la loro gestione si era limitata agli aspetti fiscali, con l’introduzione nel 2017 della cedolare secca al 21% e con la definizione delle piattaforme come sostituti di imposta”, spiega ad Altreconomia Giacomo Menegus, giurista presso l’Università di Macerata. “Inoltre le altre leggi che le riguardano sono civilistiche, cioè attinenti al rapporto privato tra il proprietario dell’appartamento e chi lo richiede. Ad oggi non c’era uno strumento che consentisse ai pubblici poteri di agire contemperando l’interesse dei proprietari con quello pubblico alla città”, aggiunge il ricercatore che è membro di Ocio, l’osservatorio civico sulla casa che monitora il mercato delle locazioni turistiche e studia i loro effetti su Venezia.

Il testo dell’emendamento Pellicani, spiega Menegus, si apre richiamando una nota sentenza della Corte di giustizia europea: nel 2020 aveva considerato legittima e conforme al diritto dell’Ue una norma del governo francese che riconosce alle città il diritto di regolare gli affitti a breve termine. Prosegue stabilendo che il Comune può integrare i suoi strumenti urbanistici per indicare il limite massimo degli immobili da destinare all’affitto turistico a seconda delle aree in cui sono ubicati. Specifica inoltre che l’affitto breve è libero fino a 120 giorni nell’anno, anche non consecutivi. “Superata questa soglia -prosegue Menegus- si deve cambiare la destinazione d’uso che diventerebbe da residenziale a turistico-ricettiva. Aspetto che richiede tuttavia un’autorizzazione dal Comune sulla base di presupporti più stingenti”. La regolamentazione degli immobili deve poi avvenire secondo i principi di proporzionalità, trasparenza, non discriminazione e rotazione: “Quest’ultimo punto implica che chi destina il suo immobile a locazioni brevi non lo potrà fare per un tempo indefinito. Dovrà poi cedere la possibilità ad altri che la eserciteranno a loro volta per un periodo di tempo limitato”, spiega Menegus, che aggiunge come queste indicazioni “da quanto si evince dal testo potrebbero essere applicate sia alle persone fisiche sia a quelle giuridiche a prescindere dalla forma imprenditoriale o meno dell’attività”.

Il principio di rotazione era contenuto all’interno di un’altra proposta di legge per regolare gli affitti brevi, nata sempre a Venezia nell’ambito della campagna nazionale Alta tensione abitativa (Ata) e in parte ripresa dall’emendamento Pellicani. Ata -che riunisce comitati e realtà associative per il diritto alla casa- aveva elaborato un sistema di autorizzazioni e licenze, rilasciate da tutti i Comuni ad alta tensione abitativa, valide per un periodo di tempo limitato. “La nostra proposta ha l’obiettivo di tutelare il diritto alla casa nelle città in cui c’è una forte pressione del turismo”, spiega ad Altreconomia Giacomo Salerno, ricercatore dell’Università La Sapienza di Roma, membro di Ocio e della campagna Ata. “A Venezia ha ricevuto sempre maggiore attenzione da parte della cittadinanza. Sta infatti aumentando la sensibilità della popolazione riguardo la necessità di regolare le locazioni turistiche brevi che colpiscono il diritto all’abitare: con la pandemia abbiamo visto la nostra città semi vuota, svuotata dai sui residenti. Allo stesso tempo vediamo le conseguenze sul mercato immobiliare con l’aumento del canone degli affitti”.

Secondo una indagine di Ocio, effettuata confrontando i dati della popolazione con quelli del settore ricettivo alberghiero ed extra-alberghiero, al marzo 2021 nella città antica di Venezia c’erano 50.577 residenti con 20.338 posti letto nelle locazioni per turisti. Sempre secondo Ocio, nel 2021 nella Venezia insulare gli alloggi privati costituivano la quasi totalità dei posti letto dell’offerta ricettiva complessiva. “Pensiamo che il diritto alla proprietà debba essere vincolato alla sua funzione sociale, come previsto dalla Costituzione e debba essere contemperato con il diritto della popolazione a vivere in città e a goderne”, conclude Salerno. “L’emendamento Pellicani è un passaggio in avanti, anche se adesso la palla passa alla politica locale. La nostra attività di sensibilizzazione continua”.

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