Questa casa (non) è un albergo

Airbnb è nata nel 2008 proponendo un nuovo modello di ospitalità: chiunque poteva mettere a disposizione un letto, una stanza o la propria casa su un portale online, ospitare un turista e integrare così il proprio reddito.
Sette anni dopo, forte di 2 milioni di annunci in 34mila città, 60 milioni di ospiti e un fatturato stimato di 900 milioni di dollari nel 2015, Airbnb è l’ennesimo attore della new economy che triangola i propri redditi tra i 190 Paesi in cui è presente, il Delaware (Stato a fiscalità agevolata degli Stati Uniti d’America) e l’Irlanda (Paese europeo a fiscalità agevolata).

La filiale italiana forte di quasi 180mila annunci (numero che è quadruplicato dal 2012), fattura un milione di euro -vendendo “prestazioni” esclusivamente a parti correlate, e cioè Airbnb Inc, che ha sede in Delaware, e Airbnb Ireland, e nei primi sei mesi del 2015 ha dato lavoro ad appena 6 persone. Secondo dati diffusi dal country manager italiano, Matteo Stifanelli, in un’intervista al Sole 24 Ore, “più di 2 milioni e 700mila viaggiatori hanno soggiornato con Airbnb in Italia dal 2008 a oggi”. Considerando un prezzo medio  di 25 euro a persona a notte, prendendo il dato complessivo diffuso da Stifanelli, e l’Iva al dieci per cento (quella dei servizi turistici), l’azienda avrebbe evitato il pagamento di 6,75 milioni di euro di imposta sul valore aggiunto in questo periodo.
Oltre a questioni di natura fiscale, il successo di Airbnb pone anche altre questioni: a New York, ad esempio, è nato InsideAirbnb (insideairbnb.com), un progetto che ha l’obiettivo di “censire” i comportamenti degli utenti di Airbnb, per provare a coglierne l’impatto su scala locale (vedi box). Federica Calcaterra, responsabile relazioni esterne di Airbnb in Italia, definisce  la società una community, “composta da host e da guest”. I primi offrono ospitalità, i secondi la cercano. Le commissioni pagate dai primi e dai secondi, tra il 9 e il 15% di ogni transazione, rappresentano i ricavi della società che gestisce il portale. Per quanto riguarda gli host, “non c’è differenza -spiega Calcaterra- tra un utente privato e un property manager o un professionista che gestisce più appartamenti”.
Secondo i dati di Airbnb, appena lo 0,5% degli utenti iscritti nel nostro Paese gestisce più di cinque appartamenti. Numeri che vengono diffusi per rispondere alle polemiche sull’operato del gruppo. A Venezia e nelle isole della Laguna, ad esempio, e secondo Emanuele Dal Carlo, coordinatore di Reset Venezia,
movimento d’opinione e corrispondente locale di Inside Airbnb, nel capoluogo veneto “la stragrande maggioranza degli host affitta una casa e lo fa per tutto l’anno, e questo rischia di acuire un problema di spopolamento che la città vive, e che riguarda in particolare la classe media. Secondo Dal Carlo,  Airbnb sarebbe “diventato un mediatore immobiliare, un enorme sistema per offirire posti letto provvisori”. Dei 2.819 annunci censiti, quattro su cinque non sono stanze ma fanno riferimento a un intero appartamento. In media, gli host veneziani accolgono i loro ospiti per oltre 275 giorni all’anno, e oltre nove annunci su dieci sono segnalati come “disponibili” sul portale per più di tre mesi all’anno. L’host più “ricco” della città si chiama Faville Tours, ed è un’agenzia di viaggi.

Calcaterra sottolinea che la società invita gli host a segnalare se siano o meno utenti privati (anche se nella prova che abbiamo fatto  non è successo), e che il mercato di Airbnb si autoregola, “attraverso i giudizi degli host: recensioni ‘basse’ -infatti- isolano il soggetto, perché così è costruito l’algoritmo”.
Tra chi gestisce un patrimonio immobiliare ed è presente su Airbnb c’è anche Halldis, marchio del gruppo Windows of Europe (fondatore e presidente è Leonardo Ferragamo, dell’omonima famiglia di industriali del settore tessile), che è sulla piattaforma con 400 immobili. Vincenzo Cella, direttore operativo di Halldis, dice di essere “succube di questa situazione, che ha cambiato parecchio il mercato”.
Il messaggio è che se ti occupi di locazione temporanea Airbnb è una vetrina di cui non puoi fare a meno, anche se -spiega Cella- in contesti come Milano, “dove c’è una clientela business, che affitta per periodi medio-lunghi, vale appena l’1% del fatturato, mentre in località turistiche come Firenze garantisce circa il 10 per cento delle entrate”. Secondo il direttore operativo di Halldis, Airbnb è determinante “per il singolo proprietario, che non avrebbe altri strumenti per ‘distribuire’ il suo immobile”. Halldis non parla di “concorrenza sleale”, come fa ad esempio Federalberghi, in relazione al settore che rappresenta, quello degli hotel. E non definisce il fenomeno “shadow economy”, economia ombra, com’è stato fatto invece in Francia.

La Giunta comunale di Milano il 13 novembre scorso ha approvato le linee d’indirizzo per la sottoscrizione di convenzioni tra il Comune e gli attori “che erogano servizi relativi all’ospitalità condivisa”. Tra gli interlocutori della giunta c’è stato anche il country manager di Airbnb, e alla delibera -spiega l’assessore Cristina Tajani, delegata all’innovazione economica e alla smart city- si lega anche l’adesione di Milano “ad un protocollo, ‘Shared City’, con il quale Airbnb mette a disposizione una serie di attività, da corsi di alfabetizzazione informativa alla diffusione di materiale turistico sulle città presso gli host”. L’assessore Tajani sottolinea l’importanza, per il Comune di Milano, di “favorire lo scambio di beni e servizi ‘peer to peer’, l’ospitalità non professionale”, ma la delibera riconosce che questo fenomeno nell’ambito della sharing economy (o “economia della condivisione”) possa creare occupazione, anche se non esistono dati ufficiali sull’impatto economico e sociale sulla città di Milano. Nell’ambito della convenzione da stipulare con Airbnb, però, il Comune punta a poterli misurare. Uno degli strumenti a disposizione sarà la riscossione della tassa di soggiorno (il contributo che paga chiunque passi una notte in un albergo o in un b&b regolarmente registrato), “che dovrà essere richiesta e versata al Comune anche dal privato che affitta una stanza” spiega Tajani.  Con la registrazione, sarà possibile anche verificare -e tracciare- l’identità degli ospiti. Quella degli host, invece, è una autocertificazione. Airbnb non ritiene infatti necessario richiedere e verificare l’esistenza di un valido “titolo di possesso” che consenta di affittare un immobile. “Chi mette un annuncio accetta il regolamento -chiarisce Calcaterra-, assicurando di essere il proprietario o comunque nella disponibilità dell’immobile”.

La delibera del Comune di Milano fa riferimento alla nuove legge regionale lombarda sul turismo dell’ottobre 2015, che all’articolo 26, comme 2, lettera b) disciplina “case e appartamenti per vacanze”. Solo “coloro che hanno la disponibilità fino a un massimo di tre unità abitative e svolgono l’attività in modo occasionale” possono continuare a farlo “in forma non imprenditoriale”. “I regolamenti attuativi non sono ancora pronti -sottolinea Tajani-, ma è la Regione a dover quantificare l’occasionalità”. Per i bed&breakfast, ad esempio, è indicato per legge un “periodo di interruzione dell’attività” che dev’essere di almeno 90 giorni all’anno. Secondo la responsabile delle relazioni esterne di Airbnb, “è competenza di ciascuna amministrazione definire che cosa significhi occasionale, ma la disponibilità di calendario non significa, in automatico, che in quell’appartamento l’host non ci viva”. Anche altri criteri potrebbero aiutare a capire la natura dell’host, e il suo rapporto con l’immobile “pubblicato”. Sono nati, infatti, soggetti come Airhost che presentano così la propria attività: “Disponete di una casa in affitto su Airbnb ma non avete tempo per gestirla? Affidate ad Airhost il servizio di accoglienza e consegna chiavi per i vostri ospiti!”. Airhost è un vero host? A Milano, un servizio del genere è offerto ai soci dall’ASPPI, l’Associazione sindacale dei piccoli proprietari immobiliari. “C’è chi vuole il servizio ‘chiavi in mano’, chi chiede un aiuto per andare sul web, chi check-in e check-out” spiega il presidente, Silvio Scarsi. Sul sito www.asppimilano.it c’è un tariffario completo: vagliare una prenotazione costa fino a 5 euro. Per i soci c’è anche un indirizzo dedicato, asppibnb@gmail.com.
I tempi romantici dei fondatori, quelli dell’air bed and breakfast, l’ospitalità in soggiorno con un materassino gonfiabile, sono decisamente passati. —

Dentro i dati
InsideAirbnb è nato nell’estate del 2014, quando Murray Cox -fotogiornalista e attivista di origine australiana che vive a New York- inizia a raccogliere e analizzare i dati sugli annunci Airbnb presenti nel suo quartiere, Bedford-Stuyvesant. “Mi sorprese capire che la maggioranza riguardasse intere abitazioni, e non stanze all’interno di un appartamento, e che un terzo degli host avevano registrato più di una proprietà”. A quel punto, Cox allarga la scala della sua ricerca all’intera città, pubblicando a febbraio 2015 la prima mappa, insideairbnb.com/new-york-city. I dati raccolti mostrano come a New York esistano oltre 30mila annunci, il 56% dei quali fanno riferimento a una “casa”, e non invitano a una condivisione di spazi con il proprietario. “Sono consapevole dell’aumento nel costo degli affitti, e dei livelli record di persone che vivono per strada, e per questo mi sono reso conto che Airbnb aveva un effetto negativo sulle nostre comunità, mentre l’azienda diffonde una immagine falsata del proprio business -continua Cox-. So bene che Airbnb non è la causa di questi problemi, ma se migliaia di appartamenti residenziali diventano attività ricettive per turisti, questo li rende peggiori”. A dicembre 2015, anche Airbnb ha pubblicato i propri dati in merito alla Grande mela (airbnbnyc.com), nell’ambito di una campagna di pressione sul NY City Council che sta discutendo una forma di regolamentazione per gli affitti temporanei, troppo restrittiva secondo l’azienda. Un successo (anche) di InsideAirbnb (dove sono censite una trentina di città, per l’Italia oltre a Venezia il Trentino), piattaforma nata per “aggiungere dati al dibattito”sulla sharing economy.

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Riceviamo e pubblichiamo un contributo di Alberto Melgrati, amministratore delegato di Halldis.

Il nostro modello di business è diverso da quello di Airbnb

In merito all’articolo pubblicato sulla vostra testata giornalistica (“Altreconomia”, numero 1/2016) intitolato “Questa casa (non) è un albergo” a firma di Luca Martinelli, precisiamo che il modello di business di Halldis è diverso da quello di Airbnb.

Halldis.com non è un sito su cui i proprietari possano pubblicare in autonomia i loro annunci, ma è il portale di un’azienda, attiva dal 1986, che gestisce direttamente 1.600 appartamenti nelle principali località italiane e europee, e con oltre 170 dipendenti.

Un’azienda che offre un servizio di gestione ai proprietari che desiderano mettere a reddito le loro proprietà non utilizzate destinandole agli affitti brevi. 

Viene stipulato un contratto di gestione dell’appartamento con i proprietari, così come vengono stipulati i contratti con i singoli affittuari, contratti che vengono poi regolarmente registrati e fatturati, nel rispetto dei requisiti fiscali, procedendo anche alla denuncia alla pubblica sicurezza delle persone che occupano le nostre case, secondo gli obblighi di legge. Uno dei grossi problemi del turismo italiano è l’evasione fiscale e il sistema di Halldis impedisce il nero.

Halldis ha portato innovazione nel mercato turistico in Italia, infatti è l’unico gestore di appartamenti per affitti brevi che operi a livello nazionale. Il nostro obiettivo è quello di arricchire l’offerta ricettiva italiana, portando sul mercato mondiale una realtà estremamente frammentata come quella delle case vacanza e che difficilmente avrebbe potuto emergere. Una realtà che – va evidenziato – è alla base degli attuali modelli di successo italiani ed europei: le valli svizzere e austriache, la Provenza, ma anche le Dolomiti e il lago di Garda. Lavoriamo con una prospettiva imprenditoriale: negli anni abbiamo costruito un’azienda con 120 dipendenti che vanta un’assistenza clienti che parla 15 lingue, decine e decine di manutentori, personale delle pulizie e di concierge in loco, tutti con l’obiettivo di garantire che i nostri clienti possano godersi al massimo il loro soggiorno di lavoro o di piacere, in un appartamento sicuro e pulito e con il supporto costante di un team dedicato.

Clienti che arrivano da tutto mondo, il 70% dei clienti Halldis è infatti straniero, grazie ad una distribuzione online e offline fatta da siti in 10 lingue, da una piattaforma che permette la prenotazione anche da parte delle agenzie di viaggio italiane e straniere e da accordi quadro con decine di aziende, che da anni fanno viaggiare con Halldis i loro dipendenti e i loro manager.

L’obiettivo comune dovrebbe essere quello di rendere la nostra offerta turistica attrattiva e competitiva, valorizzando le incredibili risorse naturali e artistiche di cui l’Italia vanta, e soprattutto facendo sistema coinvolgendo istituzioni e operatori affinché il turismo possa diventare davvero il volano dell’economia italiana, possibilmente sfruttando le enormi potenzialità offerte dalla rete.

Alberto Melgrati, amministratore delegato Halldis