Interni / Inchiesta

Le due Italie sulla soglia di casa. Tra sfratti, invenduto e periferie

Tra il 2007 e il 2015, i prezzi delle case sono diminuiti fino al 60%. Ma per un’ampia fetta della popolazione l’acquisto resta un miraggio. L’unica risposta al bisogno di un milione di famiglie italiane è un aumento dell’offerta di edilizia residenziale pubblica. Il programma nazionale di social housing, partito nel 2008, ha realizzato meno di 3.500 alloggi

Tratto da Altreconomia 184 — Luglio/Agosto 2016
© Ciro De Luca
© Ciro De Luca

Un numero racconta la complessità della questione abitativa in Italia: 618.809. Sono le famiglie che hanno subito un provvedimento di sfratto negli ultimi dieci anni. Rappresenta quasi il 13 per cento di quanti vivono in affitto. Più di una famiglia su dieci. E per il 90% di questi nuclei, lo sfratto è avvenuto per “morosità”, una parola cui le analisi statistiche e anche gli ultimi provvedimenti legislativi associano un aggettivo: incolpevole. Significa che chi perde la casa non ha più potuto permettersi di pagare l’affitto perché non ha più lavoro, si è visto ridurre l’orario di lavoro, è in cassa integrazione o ha dovuto affrontare una malattia grave o un decesso. Esiste una “soglia di sostenibilità”, calcolata guardando -spiega Luca Dondi, direttore generale della società di ricerche e consulenze Nomisma- “all’incidenza del canone d’affitto di mercato sulle capacità reddituali: se supera il 30 per cento, si va in difficoltà” continua Dondi, che nei primi mesi del 2016 ha curato per conto di Federcasa -la federazione che dal 1996 associa 114 enti che, in tutta Italia, da quasi un secolo costruiscono e gestiscono abitazioni sociali- un rapporto dedicato a dimensioni e caratteristiche del disagio abitativo in Italia. Risultato: per 1,7 milioni di famiglie che hanno un contratto di affitto, cioè il 41,8% del totale, il canone supera il 30% del reddito familiare, e quindi corrono il rischio di scivolare verso forme di morosità e di possibile marginalizzazione sociale. Luca Dondi ne traccia un ritratto: “Si tratta di famiglie giovani, che faticano ad entrare nel mercato del lavoro, o ne sono state espulse; vivono una condizione di difficoltà anche nuclei con pochi componenti, o single costretti a trovare una sistemazione dopo una precedente vita coniugale. Molti sono immigrati extracomunitari. Preoccupa, in particolare, la situazione degli under 35, quelli che non possono accedere alla casa se non attraverso la locazione”.

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Sono famiglie cui non serve sapere che i prezzi delle case tra il 2007 e il 2015 sono diminuiti del 29,2 per cento, a Milano, del 40,7 per cento, è il caso di Roma, o del 62 per cento, è successo a Genova, come certifica l’Ufficio Studi del Gruppo Tecnocasa: l’acquisto è fuori dall’orizzonte, un miraggio anche per quelli che hanno un lavoro. Nonostante la crisi abbia in alcuni casi più che dimezzato i prezzi, infatti, le abitazioni costano in termini reali più del doppio rispetto al 1970: sono stati i ricercatori di Banca d’Italia a rapportare l’aumento nel prezzo delle case con quello dell’indice generale dei prezzi, ovvero l’inflazione, verificando che per quanto riguarda gli immobili residenziali il potere d’acquisto di uno stipendio del 2012 è pari al 43 per cento di quello del 1970. Secondo i ricercatori di via Nazionale, “in un Paese in cui la proprietà della casa è tanto diffusa, l’aumento del prezzo delle abitazioni tende ad avere effetti perequativi”, cioè redistributivi. Ma -riconoscono- “ciò che si aggrava è il problema abitativo di chi non possiede una casa e ambisce ad acquistarne una”, anche se questo sarebbe un problema minore, poiché “riguarda oggi meno del 20 per cento della popolazione”. Cioè chi vive in affitto.

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Il Paese è spaccato in due: secondo Michele Raitano, ricercatore in Politica economica alla Facoltà di Economia dell’Università “La Sapienza”, a Roma, dovrebbe essere risolta una questione aperta, rispondendo a questa domanda: “la casa, l’abitazione di residenza, è da considerare un bene di prima necessità?”. È solo da una risposta affermativa che potrebbe discendere una “maggiore attenzione verso i nuclei in difficoltà”, spiega il ricercatore della Sapienza. Come? A partire dalle modalità utilizzate per il calcolo del reddito: “Quello ‘disponibile’ potrebbe essere individuato per sottrazione -sottolinea Raitano-, e quindi togliendo dal reddito individuale la spesa per l’affitto o quella relativa agli interessi sul mutuo”. In questo modo, oltre a “mostrare la ricchezza effettivamente a disposizione, per consumi, potrebbe garantire l’applicazione di politiche redistribuitive, portando in detrazione le spese imputabili agli affitti”. Secondo alcune analisi empiriche sui dati, pubblicate nel contributo del ricercatore della Sapienza al libro “La casa, il benessere e le disuguaglianze” (Egea, 2015), dimostrano, ad esempio, che il numero dalle famiglie povere cambia e anche sensibilimente a seconda delle modalità con cui le spese per l’abitazione vengono “imputate” nel calcolo del reddito imponibile e dell’ISEE (Indicatore della Situazione Economica Equivalente), da cui deriva l’accesso a determinate prestazioni di welfare, o all’assegnazione di una “casa popolare”.

E nemmeno quelle famiglie che vivono in un immobile di proprietà, che sono 18,5 milioni, avrebbero dovuto festeggiare, il 16 giugno, la Festa dell’IMU, convocata per celebrare la scomparsa di un’imposta impopolare, quella patrimoniale sulla prima casa: l’abolizione dell’IMU “amplifica le disuguaglianze, cristalizza le differenze tra chi è proprietario e chi no” sottolinea Raitano.

Sono i dati dell’Istituto nazionale di statistica (ISTAT) a spiegarci in modo assai intuitivo che cosa cambia, ogni mese, per queste due italie: i primi, i proprietari, spendono in media per l’abitazione 264 euro al mese, pari al 10,2% del proprio reddito; i secondi, chi vive in affitto, spendono invece 565 euro (sempre in media), cioè il 30,2 per cento del reddito (che diventa il 40 per le famiglie immigrate). Ci sono trecento e uno euro di differenza: oltre 3.600 in un anno. E a “fare la differenza”, per i nuclei familiari che vivono in affitto, è la natura del soggetto proprietario della casa in cui abitano: sono 695mila quelli che vivono in un alloggio di edilizia residenziale pubblica (ERP), e di queste il 92,9 per cento pagano un canone mensile inferiore ai 300 euro; sono 4 milioni e 86mila le famiglie che vivono in case locate da soggetti privati, e di queste oltre 1,7 milioni vivono come si è visto una condizione di disagio. Secondo lo studio Federcasa e Nomisma, l’unica risposta possibile per “un milione di famiglie non può che venire da un’aumento dell’offerta di edilizia residenziale pubblica” spiega Dondi, perché “semplicemente è troppo alta la quota di soggetti che non è in grado di pagare canoni di mercato, e che non sarebbe in grado nemmeno di accedere al cosiddetto mercato ‘agevolato’, il canone concordato del social housing, l’edilizia privata sociale”.

A sette anni dall’avvio del programma nazionale di social housing, promosso dal Fondo investimenti per l’abitare (FIA) di Cassa depositi e prestiti (CDP), e forte di una dotazione di 2,28 miliardi di euro, risorse che per il 56,2% arrivano dalla stessa CDP (società del ministero dell’Economia) e dal ministero delle Infrastrutture, Federcasa ne sottolinea l’impalpabilità: dal 2008, sono stati realizzati appena 3.480 alloggi, il 21% di quelli previsti. Ma anche se fossero stati realizzati tutti, e cioè 16.833 alloggi sociali, il “patrimonio” dell’edilizia privata sociale non arriverebbe a rappresentare che il 2% delle case gestite dai 114 soci di Federcasa. Sono tre volte tanti, circa 50mila, gli alloggi pubblici sfitti, cioè in larga parte appartamenti non assegnabili a meno di lavori di ristrutturazione. “Il FIA è nato con un obiettivo troppo ampio rispetto alle caratteristiche dello strumento: c’è senz’altro una fascia di domanda potenziale consistente per un prodotto ‘intermedio’, ma l’errore è stato pensare di risolvere il ‘problema casa’ con un intervento di quel tipo. Perché intercetta alcuni soggetti, ma non quelli che vivono una condizione di disagio più acuto. È uno strumento complementare, ma non sostitutivo” sottolinea Luca Dondi. Secondo il direttore generale di Nomisma, per affrontare la questione del diritto alla casa il governo dovrebbe risolvere “l’ambiguità nel mandato delle aziende che gestiscono gli immobili pubblici: da un lato si chiede loro di erogare una prestazione sociale, con canoni in linea alle disponibilità della domanda; dall’altra, essendo in larga parte società per azioni, si chiede un equilibrio di conto economico: sono input che faticano a stare insieme, e possono portare a compiere errori strategici macroscopici, come l’alienazione di alloggi. In maniera inopinata, si decide così di dismettere un patrimonio prezioso e sottodimensionato, per contenere un fenomeno ampio e in crescita”.

Guarda l’infografica: Il mercato della casa

Secondo Federcasa, a 18 anni dal decentramento regionale dell’edilizia residenziale pubblica avrebbe senso restituirne la competenza allo Stato. La ricerca suggerisce la previsione di una fiscalità di scopo, per garantire un “flusso costante e certo di risorse”. Nel corso degli ultimi anni il governo ha trasferito alle Regioni due tipologie di fondo, ma non riguardano le case popolari: il primo è dedicato al sostegno all’accesso alle abitazioni in locazione, e in ognuno degli anni 2014 e 2015 è stato dotato di 100 milioni di euro, mentre nel 2016 non è stato finanziato; il secondo è un sostegno degli inquilini morosi “incolpevoli”, istituito nel 2014: al 30 novembre 2015, il grado di utilizzo delle risorse stanziate per il primo biennio, complessivamente 68,232 milioni di euro, è stato pari a circa 25,5 milioni, per un totale di 2.277 beneficiari (su un totale di 126mila famiglie nei confronti delle quali è stato emesso un provvedimento di sfratto per morosità). “La dotazione del Fondo per il 2016 è pari a 59,73 milioni. Il decreto interministeriale di riparto è in registrazione alla Corte dei Conti” come spiega il ministero. Aggiungendo che sono stati rivisti i “criteri di utilizzo delle risorse attribuite”, per migliorarne l’efficacia. Il Fondo esisterà almeno fino al 2020.

In attesa della pubblicazione del decreto, il governo potrebbe cogliere un altro spunto dell’analisi di Federcasa: “Il problema della casa si può risolvere anche senza fornire l’alloggio ma intervenendo sugli altri disagi”. È l’ipotesi su cui si concentra il lavoro dello studio TAMassociati, che su stimolo del ministero dei Beni culturali ha sviluppato una riflessione sulle periferie per il Padiglione Italia della Biennale di Architettura, in corso a Venezia fino al 27 novembre (www.takingcare.it): “Periferie in azione” prevede la realizzazione attraverso un crowdfunding di una biblioteca mobile, un ambulatorio mobile, una Unità di monitoraggio ambientale mobile, un Polo mobile antimafia e una palestra mobile, da affidare a 5 associazioni. Perché le periferie, spiega Simone Sfriso di TAMassociati, “non sono solo luoghi fisici, ma mentali, i cui caratteri sono il degrado, la marginalità e l’esclusione”.

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