Ambiente

L’outlet è fuori tempo

Sembra finita l’era delle grandi superfici di vendita, non se ne costruiscono più e quelle esistenti faticano. Il caso di Occhiobello in provincia di Rovigo —

Tratto da Altreconomia 159 — Aprile 2014

L’outlet è lì, superata la rotonda che s’allarga di fronte all’uscita dell’A13 di Occhiobello, a cavallo tra le province di Rovigo e Ferrara e a nemmeno cento metri dall’argine del fiume Po.
I negozi sono settantaquattro, e le vetrine -numerate- si aprono sotto i portici. La superficie commerciale è sviluppata lungo due vie pedonali e intorno a una piazza, che vogliono rappresentare il centro storico di una città. In tutto, sono  quasi 13mila metri quadrati. Lungo l’autostrada che unisce Bologna e Padova, però, nessun cartello “promuove” l’Occhiobello Outlet Village, né “invita” l’automobilista a uscire per cogliere le opportunità d’acquisto: i 74 negozi del centro commerciale sono vuoti, e i numeri progressivi che si leggono sulle porte d’ingresso indicano i diversi lotti ancora in fase di commercializzazione. Anche il parcheggio di fronte, che può ospitare fino a 1.500 posti auto, è deserto.
È così da oltre due anni, da quando a fine  2011 sono finiti i lavori. “Ma non è abbandonato” ci dice Bruno Contini, amministratore unico di Occhiobello Outlet Village srl, la società che ha realizzato l’intervento -gli azionisti sono imprenditori locali-, investendo quasi 40 milioni di euro.
Secondo Contini, intorno all’outlet “si sentono le pulsazioni”. È un cuore che batte inascoltato: la struttura di Occhiobello non è mai stata inaugurata, un destino condiviso dall’outlet di Roncade (Treviso), dove la galleria commerciale da 25mila metri quadrati è stata ridenominata “l’Arsenale” (larsenaleroncade.it), ma continua a restare vuota (è così dal 2008).

“Esistono ancora aziende che fanno sviluppo -spiega Anna Paltrinieri, Executive director leasing in Italia per CBRE, una società di consulenza immobiliare leader a livello globale, cbre.com-, ma non siamo più nel 2005: è cambiato il mondo. La situazione è di saturazione: in alcuni territori non vale nemmeno la pena di immaginare nuove strutture. Si può, invece, parlare di generare nuovo interesse intorno al patrimonio già esistente”.
I dati raccolti dal Centro nazionale dei centri commerciali, e contenuti nell’Annuario 2013, dicono che a fine dicembre in Italia erano attivi 962 centri commerciali, solo cinque in più rispetto al 2012 (vedi box). Gli outlet sono (ed erano) ventotto, pari al 3% del totale. In tutto, occupano 684mila metri quadrati di superficie lorda affittabile (GLA, in inglese). “Gli outlet registrano comunque risultati positivi -spiega Paltrinieri-: l’offerta di prodotti di marchi ‘riconosciuti’ a prezzo contenuto è vista come un incentivo, anche a fronte di una contrazione dei consumi”.

Quella di Occhiobello, però, è una storia esemplare. Iniziata nel luglio 2003, quando il Comune ha autorizzato la costruzione dell’immobile, che è stata resa possibile grazie a una variante urbanistica. Che incombe ancora sul futuro del territorio: Lorenzo Feltrin, negli ultimi cinque anni consigliere comunale d’opposizione e oggi candidato sindaco per la lista Uniti per Cambiare, indica -a fianco dell’outlet- un’area di 12 ettari. “È edificabile: lì è prevista l’espansione dell’outlet”. La stessa superficie è un’area verde cerchiata di giallo nella mappa del Comune di Occhiobello che apre davanti a me Daniele Chiarioni, sindaco del Comune: anche se l’outlet è chiuso, lui incassa ogni anno oltre 300mila euro di Imu. “Prima di Natale -spiega-, Occhiobello Outlet Village srl ha incaricato un nuovo soggetto che si occuperà della commercializzazione degli spazi, e si è presa un anno di tempo”.
Si tratta di Rustioni & Partners, una società di Milano che -secondo quant’è possibile vedere sul sito rustioni-partners.com– non si è mai occupata di strutture simili, ma solo di piccoli e medi centri commerciali, con 3, 8, massimo 10 negozi. “L’unica cosa che mi sento di poterle assicurare è che si sta lavorando ai massimi livelli, sia per quanto riguarda i settori che i brand -spiega Bruno Contini-. La data d’apertura la stiamo decidendo. Non dev’essere un’inaugurazione qualunquistica”.
Le aspettative intorno all’Occhiobello Outlet Village erano alte: oltre 3.500 persone hanno inviato i cv per i 350 posti di lavoro promessi; e ogni anno sotto i portici avrebbero dovuto arrivare più di 1,5 milioni di persone. All’ingresso, una stanza è stata pensata per ospitare un ufficio turistico. Siamo vicini al Delta del Po, e il centro storico di Ferrara -città patrimonio dell’umanità Unesco- è a meno di dieci chilometri in linea d’aria.

Per un po’, sono stati proprio i commercianti a “bloccare” l’apertura dell’outlet, aprendo un contenzioso amministrativo che si è risolto nel 2012 a favore di Occhiobello Outlet Village srl, grazie a una sentenza del Consiglio di Stato “che però non entra nel merito, ma giudica semplicemente tardivi i ricorsi” spiega Elena Grandi, che incontriamo nel suo ufficio di presidente di Ascom-Confcommercio di Rovigo. Il motivo del contendere era l’autorizzazione comunale del 2003, e un atto successivo -del 2005- con cui il Comune ha riconosciuto al compendio (l’immobile ancora non c’era, i lavori sono iniziati nel 2010) la qualifica di “parco commerciale”, cosa che secondo gli avvocati di Ascom porta l’Occhiobello Outlet Village a “dipendere” dalla legge regionale 15/2004, quella con cui la Regione Veneto disciplina il settore dei centri commerciali. Un provvedimento che, ad esempio “avrebbe obbligato l’intervento alla valutazione d’impatto ambientale, anche per i volumi di traffico che potrebbe generare” come fa notare Lorenzo Feltrin.

Sempre la stessa disciplina dispone che le licenze commerciali, se non vengono attivate entro due anni, scadono. È questo l’oggetto di un “ricorso per motivi aggiunti” presentato al Tar del Veneto da Ascom e Confesercenti: l’estensore, l’avvocato padovano Guido Zago. È stato notificato senz’altro a Bruno Contini -ad di Occhiobello Outlet Village- che però spiega: “Non mi risultano ricorsi amministrativi”.
Per lui, è solo una questione di tempo: “E quando verrà aperto, perché verrà aperto, l’Occhiobello Outlet Village sarà una nuova realtà, che si distinguerà nel panorama degli outlet”. Sarà necessario: serve sgomitare, ormai, per farsi spazio tra Noventa di Piave (VE), Castelguelfo (BO, lungo l’A13), Mantova e Barberino di Mugello (FI). Tutti in un raggio di cento chilometri da Occhiobello. —

Il centro in discesa
Nel corso del 2013 in Italia sono entrati in funzione cinque nuovi centri commerciali con una superficie superiore ai 10mila metri quadrati, per una superficie lorda affittabile di 214mila metri quadrati. Rispetto all’anno precedente, si tratta di un dato in discesa del 33 per cento: se la caduta non è stata più rovinosa, però, il comparto lo deve soltanto ai 92mila metri quadrati del gigantesco Centro commerciale Tiare di Villesse (www.tiareshopping.com), il “primo centro commerciale in Italia con un Ikea all’interno”. È un format di Inter Ikea Centre Group (www.iicg.it), che entro il 2015 ha l’obiettivo di sviluppare un’area commerciale di 55mila metri quadrati anche a fianco del negozio Ikea di Roncadelle, nel bresciano.
Secondo l’ultimo report dedicato all’Italia dalla società di consulenza immobiliare CBRE, relativo al quarto trimestre del 2013, sono attualmente in costruzione gallerie commerciali per 430mila metri quadrati, “aree” che dovrebbero essere inaugurate nel 2014 e 2015.

Secondo il censimento realizzato dal Consiglio nazionale dei centri commerciali (Cncc, www.cncc.it), a dicembre 2013 nel nostro Paese risultano attivi 962 strutture con una metratura superiore ai 5mila metri quadrati. Erano 957 nel 2012, 891 nel 2010, 828 nel 2008 e (solo) 683 nel 2005. “Il maggior numero delle aperture, negli ultimi 8 anni, è stato al Sud” spiega Maddalena Panu di Larry Smith, società che si occupa di ricerche di mercato, commercializzazione, gestione e consulenza per i centri commerciali.

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