Ecco perché il Paese va all’asta. Immobiliare Italia – Ae 26

Numero 26, marzo 2002

Benvenuti all'agenzia immobiliare Italia, il Paese è in vendita. Per rastrellare denari lo Stato ha venduto gli immobili di sette enti previdenziali. Enpals, Inail, Inpdai, Inpdap, Inps, Ipost, Ipsema: strane sigle che si sono private di 26 mila immobili residenziali (cioè abitazioni) e di 264 immobili commerciali per un valore di 5 miliardi di euro (oltre 9.600 miliardi di lire).

Ed è solo l'inizio. I programmi del governo prevedono la progressiva dismissione di tutto il patrimonio immobiliare pubblico. Che non si sa neanche che dimensioni abbia di preciso e quanto valga. Il ministero lo sta “mappando” da settimane.

Gli enti previdenziali, da soli, possiedono 120 mila edifici, 90 mila dei quali a carattere abitativo. Quasi tutti si trovano a Roma e Milano.

Il ministero dell'Economia ha stimato che i beni pubblici da vendere valgano tra i 40 mila e i 60 mila miliardi di lire.

L'elenco complessivo delle strutture da mettere in vendita è stato preparato nei mesi scorsi dall'Agenzia del Demanio e poi trasmesso al ministero dell'Economia, che ha deciso la prima tranche da cedere.

La logica del governo è la stessa delle privatizzazioni e di una visione aziendalistica del mondo: aumentare i profitti e ridurre i costi. E infatti -confermano al ministero- la gestione degli immobili pubblici di costi ne ha, e pure elevati. Pensate solo alle manutenzioni o agli inquilini morosi. Vendendo si risolve l'emergenza. Resta da capire cosa accadrà quando non ci sarà più nulla da vendere.

La novità del ministro Tremonti non è la vendita del patrimonio pubblico (avevano iniziato già i suoi predecessori) ma il metodo utilizzato per effettuarla: la cartolarizzazione. Un procedimento finanziario complesso che permette di vendere gli edifici in grandi blocchi, incassando subito grosse somme di denaro. La vendita diretta (quella utilizzata dal precedente governo) era più lenta.

Questo governo aveva già cartolarizzato, pochi mesi fa, gli incassi futuri di lotto e superenalotto, mentre i governi precedenti l'avevano fatto con i crediti Inps, Inail e Sace. Ma questa degli immobili previdenziali è stata la più grande cartolarizzazione attuata in Europa da un soggetto pubblico e la prima su un patrimonio immobiliare.

La macchina della cartolarizzazione parte con l'istituzione di una “società veicolo”, a responsabilità limitata, la Scip (Società cartolarizzazione immobili pubblici) a cui gli enti pubblici cedono gli immobili. Attraverso una cordata di banche la Scip emette obbligazioni che vende sul mercato. Il ricavato va allo Stato come acconto, mentre il resto gli sarà versato quando gli immobili saranno venduti all'asta. In pratica chi ha comprato i titoli obbligazionari ha anticipato del denaro alla Scip, e quindi allo Stato. Gli immobili degli enti previdenziali (che valgono 5 miliardi di euro) funzionano come garanzia che il “prestito” sarà restituito.

Il ricavato dalle obbligazioni è stato di 2,3 miliardi di euro. Le banche che hanno appoggiato l'operazione sono Banca Imi, Caboto Intesa Bci, Deutsche Bank e Lehman Brothers e si sono portate a casa lo 0,12% di commissioni, cioè 2 milioni e 760 mila euro (oltre 53 miliardi di lire). Briciole: per collocare dei Buoni del Tesoro, per esempio, le commissioni vanno da 0,20% a 0,40%.

Questa pratica finanziaria ha permesso allo Stato di ottenere una grossa somma di denaro in tempi brevissimi e di inserirla a bilancio. Dice il ministero: per noi la privatizzazione si è conclusa qui. Quanto tempo ci voglia a vendere davvero gli immobili è secondario.

Perché non è detto che si farà così in fretta, dipende da quanto tempo ci vorrà per organizzare le aste. È il lavoro degli “advisor”, società private che gestiscono la vendita vera e propria. Come il consorzio G6 (nominato dal precedente governo per i 264 immobili commerciali finiti poi in questa cartolarizzazione) di cui fanno parte Pirelli & C. Real Estate, Intesa Bci, Romeo Gestioni, Andersen, Knight Frank: la vendita del pacchetto era stata decisa nel 1997, ma è slittata fino al mese scorso. Quando è stata rimandata per un ricorso al Tar.

In realtà le vendite del patrimonio pubblico vengono effettuate da anni. Tra i provvedimenti più recenti proprio la dismissione del patrimonio degli enti previdenziali: con il precedente governo erano stati alienati già 6.000 edifici.

Ma sarà messo all'asta anche il Foro Italico, complesso sportivo realizzato tra il 1926 e il 1927 che comprende tra l'altro lo Stadio Olimpico. La decisione è nella Finanziaria per il 2000 e l'idea del ministero del Tesoro era quella di vendere tutto il blocco, tranne gli edifici vincolati (9 su 16). La pratica è ferma in attesa del decreto che ne autorizzi la vendita.

Caserme e immobili della Difesa sono un altro pezzo di proprietà pubblica che se ne sta andando. E aiuta a capire chi potrebbero essere i futuri proprietari del mattone di Stato. La cessione è stata decisa anche qui con una Finanziaria, quella per il 1997.

All'inizio era un affare da 700 miliardi di lire, per 302 immobili. Dalla lista ne sono stati poi ritirati 41 perché vincolati dal ministero dei Beni Culturali più altri che la Difesa ha deciso di non vendere più. Oggi il pacchetto vale 400 miliardi. Per la metà esistono già atti di vendita o contratti preliminari.

Chi sta comprando? Secondo la Consap (la società di proprietà del ministero del Tesoro che cura la dismissione) il 50% delle caserme viene acquistato da Comuni, il resto da privati. È verosimile che si tratti di agenzie immobiliari.

Per legge, Comuni, Province e Regioni hanno diritto di prelazione. Ma non è detto che poi si tengano le caserme. Verona ha deciso -grazie alla pressione di un comitato di cittadini- di cedere le caserme Passalacqua e Santa Marta all'Università. Ne parliamo in queste pagine.

Ma a volte le cose vanno diversamente. A Firenze il Comune ha in progetto di acquistare alcune caserme e di destinare una parte degli spazi a progetti di edilizia pubblica (case comunali, una piazza). Il resto lo vorrebbe vendere ai privati.

Un altro esempio è Brescia. Qui le caserme in mano alla Difesa sono 4, per 80 mila metri quadrati di superficie (più altri 16 ettari di prati e impianti sportivi in periferia). Il Comune nel 1999 ha firmato un protocollo d'intesa con il ministero per l'acquisto degli edifici. Il progetto è quello di lasciare alla città una parte di questo patrimonio (come i prati dell'ex Polveriera) e di cambiare la destinazione al resto. Per la caserma Papa si parla di uso industriale, mentre per la Gnutti e la Goito di destinazione residenziale. E proprio queste due si trovano nel centro della città, zona ghiotta per gli agenti immobiliari. Da caserme a case di lusso.!!pagebreak!!

Sanatorie da spiaggia
Le spiagge potevano diventare private per una “svista”. Colpa dell'ormai famigerato articolo 71 dell'ultima Finanziaria: prevedeva la possibilità di trasferire i beni di proprietà del Demanio (tra cui appunto le spiagge) ai Comuni, facendo passare i beni dal patrimonio “indisponibile” dello Stato a quello “disponibile” e quindi vendibile ai privati. Effetto maremoto: in 15 giorni sono state presentate oltre 3.000 domande di acquisto per spiagge, la maggior parte in Versilia, soprattutto da parte dei gestori di impianti balneari.

Ma è subito montata anche la protesta degli ambientalisti (Wwf, Legambiente, Fai, Comitato per la bellezza e l'Unione naturisti italiani) che ha portato alla modifica dell'articolo 71. Il fatto è stato definito una svista.

Gli ambientalisti cantano vittoria a metà. All'inizio avevano bollato la norma incriminata come condono edilizio: grazie al 71, i costruttori abusivi avrebbero potuto acquistare il terreno su cui stanno, regolarizzando la propria posizione. Ma nei giorni scorsi la maggioranza ha riproposto di estendere a tutto il Paese una legge, la 177 del 1992, che prevede proprio il condono edilizio per le aree demaniali con lo stesso sistema del trasferimento delle aree dal Demanio ai Comuni. Con un'accortezza però: l'esclusione delle aree del demanio marittimo. Intanto l'idea delle spiagge in vendita deve essere piaciuta molto alla Regione Sicilia, che ha il potere di “sdemanializzare” le proprie coste e ha deciso di vendere parti di costa per ripianare il bilancio.

Anche qui, gli abusivi ringraziano.

Inquilini, 15 mila famiglie senza tetto?
Sotto un ponte per migliorare i conti pubblici. “Su 90 mila abitazioni, potrebbero essere anche 15 mila le famiglie che, nel giro di qualche anno, non saranno in grado di acquistare”. È la valutazione preoccupata di Daniele Barbieri, del sindacato degli inquilini Sunia, nel caso fossero davvero venduti tutti gli immobili degli enti previdenziali. “E di solito si tratta di persone anziane”.

Ma in generale il provvedimento del governo potrebbe essere una buona occasione per molti degli attuali inquilini, che hanno diritto di prelazione sull'acquisto, lo stabilisce la legge. Saranno applicati prezzi di mercato ma anche alcune agevolazioni. Chi comprerà in forma individuale la casa in cui risiede avrà uno sconto del 30% e mutui agevolati fino a 25 anni. A chi di soldi ne ha davvero pochi sarà rinnovato il contratto di affitto alle condizioni attuali per un periodo di nove anni. Il requisito richiesto è un reddito annuo inferiore ai 19 mila euro lordi, o 22 mila se si tratta di famiglie con una persona “over 65” a carico. “In questo modo chi non può comprare sono i più disgraziati -fa notare ancora Daniele Barbieri-, quelli poi che non potranno permettersi un affitto ai prezzi di mercato”. Perché fino a oggi i canoni venivano stabiliti con le parti sociali e si arrivava ad accordi ragionevoli. Questo alimenta anche le preoccupazioni di tutti quei Comuni che hanno problemi di sfratti pendenti. Gli esecutivi in Italia sono 34 mila. Lo fa notare Tea Albini, consulente dell'Anci, l'Associazione nazionale dei Comuni, e assessore per le Politiche per la casa a Firenze: “Solo per il nostro Comune si parla di 6.920 sfratti al 31 dicembre 2001. Nuovi sfratti per la vendita degli immobili degli enti pubblici peggiorano la situazione. E se un cittadino resta senza casa poi il problema ricade sul Comune”.

Carrozzine armate
lla fine Verona ai carri armati ha preferito le carrozzine. Questa è la storia, finita bene, di Passalacqua e Santa Marta, due caserme a ridosso del centro storico della città veneta e del quartiere di Veronetta. Oltre 160 mila metri quadrati di spazio sottoutilizzati dall'esercito che il ministero della Difesa, tre anni fa, decise di cedere alla Nato. Doveva nascere qui il Comando delle forze operative terrestri.

E invece, come reazione, è nato subito un comitato di cittadini che ha preso il nome delle caserme e raccolto 5 mila firme per dire che quell'area doveva tornare alla città. Altro che militari. Un comando Nato, poi: “Era una questione politica, prima di tutto -spiega oggi Paola Bonatelli, che del “Comitato Santa Marta e Passalacqua per Verona” è una degli animatori-. E poi il comando Nato voleva dire un aumento del traffico in una zona della città dove è già elevato e il verde pubblico non esiste”. E allora la protesta ha preso la forma della petizione, di volantinaggi e sit-in davanti al municipio, dell'intervento di un consigliere comunale dell'opposizione. Un volantino diceva proprio: “Preferite i carri armati o le carrozzine?” e una mamma con tanto di elmetto che spinge il suo bambino.

La voce di Veronetta è arrivata fino a Roma con un'interrogazione parlamentare. Alla fine anche il Comune si è mosso, chiedendo di poter acquisire la struttura per cederla all'Università, che di spazi nuovi ne avrebbe proprio bisogno.

Grosso problema: i soldi. Passalacqua e Santa Marta costano 82 miliardi di lire. Il Comune non li ha, ma li trova bussando alla Fondazione bancaria Cariverona che decide che il progetto le piace ed è pronta a separarsi dai denari. Ora ci vorrà qualche anno perché le caserme passino dal ministero della Difesa alla città di Verona e perché si inizino i lavori. Intanto il progetto preliminare è stato affidato allo Iuav, l'Istituto universitario di architettura di Venezia e gli abitanti di Veronetta -guidati dal combattivo Comitato- hanno chiesto una parte delle caserme per loro. “Servono delle aree verdi -spiega Paola- impianti sportivi, giochi per bambini, spazi per gli anziani”. E poi edifici con sale per convegni, magari anche un centro culturale e un teatro “per laboratori teatrali e musicali multietnici”. A Veronetta, in effetti, servirebbe un po' tutto: locali per associazioni, una piazza per incontrarsi, e anche alloggi “per donne, anziani e stranieri”, che qui sono sempre più numerosi e spesso in situazioni difficili.

Per la cronaca: la Fondazione Cariverona gli 82 miliardi non li ha proprio regalati. In cambio riceverà dal Comune gli ex-Magazzini generali, area dismessa che vale una trentina di miliardi ed è vincolata come reperto di archeologia industriale. La Cariverona vorrebbe farci un polo culturale, con zone verdi, un auditorium, un museo. “Per ora siamo allo studio di fattibilità e all'utopia -confessa Gino Castiglioni, direttore della Fondazione-, perché in futuro chissà, con un altro consiglio di amministrazione… non darei per scontato che poi i Magazzini generali diventeranno quello che le sto dicendo io”. Perché, un altro consiglio d'amministrazione potrebbe farci magari un centro commerciale? “No, no, il Piano regolatore destina la zona ad area culturale. Ma il progetto potrebbe restare anche bloccato”. !!pagebreak!!

Caserme, non ve le lasciate sfuggire
Se nella vostra città c'è una caserma potrebbe essere interessante capire se sia in fase di dismissione.

Perché in questo caso potreste organizzarvi e chiedere che la struttura venga comprata dal Comune e riqualificata per scopi sociali. Che resti, insomma, alla comunità anziché finire nelle mani di qualche privato.

Ecco chi contattare

CONSAP. Sta per Concessionaria servizi assicurativi pubblici (ex-Ina). Di proprietà del ministero dell'Economia che si sta occupando della vendita degli immobili della Difesa. Ha la lista aggiornata degli edifici, suddivisi per regione, con caratteristiche e a volte anche fotografie.

Su www.consap.it o allo 06-85.79.62.92

URBANISTICA. È l'ufficio del Comune che di solito si occupa di queste pratiche, anche se le questioni più “politiche” vengono trattate dagli assessori (potrebbe essere anche di pertinenza del settore Patrimonio).

L'Urbanistica vi può fornire i dati sulle caserme della vostra città, i progetti futuri del Comune su quelle aree e dettagli sulle destinazioni del Piano regolatore

AZIONE. Ora tocca a voi. Come il comitato per Passalacqua e Santa Marta ne esistono altri in Italia e anche alcuni Social Forum si stanno interessando alla materia (quello di Brescia per esempio: www.bresciasocialforum.org)

Ora sta a voi organizzare qualsiasi tipo di azione possibile per attirare l'attenzione dell'opinione pubblica