Ambiente

Come dare un tetto a tutti

Al posto delle aree dismesse niente più centri commerciali, né abitazioni da vendere ed affittare a canoni di mercato: la ricetta è il ritorno dell’edilizia residenziale pubblica

Tratto da Altreconomia 150 — Giugno 2013

Da qui al 2018, in Italia, potrebbero mancare 2 milioni di case. Non le chiede il mercato, che in realtà è gonfio di alloggi sfitti e invenduti. Le chiede chi non può permettersele. È quanto emerge da una ricerca curata dal Politecnico di Milano rivolta alla sola Lombardia e che, confrontandoci con Federcasa -l’ente che associa tutti e 114 gli ex Istituti autonomi case popolari (Iacp) che gestiscono un patrimonio di 850mila alloggi-, abbiamo provato a proiettare a livello nazionale. La curva dell’edilizia libera, a prezzi di mercato, non ha incontrato quella a canone sociale o in forma convenzionata, producendo l’assurda condizione di un eccesso fragoroso della prima -in Lombardia tra cinque anni è stimata in 368mila alloggi- e un deficit spaventoso della seconda -sempre in Lombardia, per 565mila alloggi-. Il saldo tra quel che è troppo e quel che manca nella prima Regione d’Italia giungerà tra cinque anni a meno 200mila alloggi circa.
Per convenzione un alloggio corrisponde a 220 metri cubi, circa 75/80 metri quadrati. Dunque, se anche immaginassimo di regalare a costo zero tutti gli appartamenti in più messi sul mercato a chi una casa non ce l’ha, resteremmo comunque in una situazione di bisogno. Il Paese, però, guarda altrove da almeno quindici anni. È stata la stessa Presidenza del Consiglio dei ministri a darne conto: “Dal 1984 al 2004 -si legge in un documento dell’Unità di analisi strategica delle politiche di produzione abitativa- la produzione edilizia di nuovi alloggi sovvenzionati è calata da 34mila abitazioni all’anno a 1.900”. In Francia invece siamo al 4.210% in più, in Inghilterra quasi il 3.000% in più.

La prima della classe.
Le soluzioni per far ripartire una seria politica abitativa ci sono, e il caso lombardo, le cui drammatiche tendenze sono analizzate all’interno della ricerca intitolata “L’offerta e il fabbisogno di abitazioni al 2018 nella regione Lombardia” -condotta dal Dipartimento di architettura e pianificazione del Politecnico di Milano, sostenuta dal Sicet (Cisl Lombardia) e coordinata dal professor Antonello Boatti-, ne costituisce un valido esempio. La bomba sociale a sei cifre della “locomotiva d’Italia” ha convinto Valentina Brambilla, giovane studentessa di Architettura del Politecnico di Milano, a formulare un’ipotesi di scuola: prendere un pezzo dei supermercati di cui si prevede la costruzione -su suolo già urbanizzato- di qui ai prossimi anni e dirottarlo alla voce “edilizia residenziale pubblica”. Facendolo, ha scoperto tre cose. Primo: se la Lombardia fosse una nazione, oggi sarebbe terza, dopo Norvegia, Estonia e Svezia (a pari merito), per densità di superficie destinata a centro commerciale ogni mille abitanti (381 metri quadrati). Ben al di sopra della media italiana di 304. Secondo: da qui ai prossimi anni, incrociando i piani regolatori generali vigenti (Prg) e i piani di governo del territorio in divenire (Pgt) degli enti locali lombardi, è prevista la “trasformazione” di 812mila metri quadri di aree dismesse (ex poli industriali o produttivi) e ambiti di trasformazione su suolo già occupato (scali ferroviari, cascine, caserme)  in nuovi centri commerciali (facendo perciò schizzare la media a 465,27 metri quadrati per mille abitanti). Terzo: rinunciando a 770mila metri quadrati di nuovi centri commerciali “su suolo urbanizzato” si potrebbe soddisfare solo il 2% del fabbisogno di alloggi di edilizia popolare -sociale e convenzionata- ipotizzato da qui ai prossimi cinque anni. Quel che Brambilla racconta ad Ae non è un mero esercizio accademico, è una ricetta. Per capirlo è necessario tracciare un quadro sintetico del contesto lombardo, che non è poi tanto dissimile da quello nazionale.

La Lombardia è un paradosso. Dal 1999 al 2007, la Lombardia ha sacrificato alla causa del cemento 43mila ettari di suolo agricolo. Ha urbanizzato il 14% del suo territorio, con picchi del 39% (nella Provincia di Milano) e del 53% (Monza e Brianza). Nello stesso arco di tempo, come ricorda il professor Paolo Pileri, del Dipartimento di architettura e pianificazione del Politecnico di Milano, ha incrinato la propria capacità di approvvigionamento agricolo nell’ordine di quattro punti percentuali, che in concreto vuol dire togliere cibo a 288mila persone. Tutto ciò per poi trovarsi priva delle case che erano necessarie. Che questo inciampo possa essere addebitato unicamente a sprechi o a episodi di malaffare registrati presso le 13 aziende incaricate di occuparsi di edilizia residenziale pubblica (le Aler) denota miopia. Aiuterebbe di più ragionare sul fatto che la “costituzione” delle case popolari lombarde, ovvero il Piano regionale per l’edilizia pubblica residenziale (Prerp), è ferma al 2007, nonostante il suo rinnovo triennale. O che lo Stato, attraverso l’ultimo provvedimento ad hoc, conosciuto come “Piano casa” (luglio 2009, governo Berlusconi), abbia destinato al sostegno e alla costruzione di nuovi alloggi la miseria di 197,6 milioni di euro. Ma non solo alla Lombardia -che ne ha raccolti 42 milioni-, a tutte e venti le Regioni italiane (alla Calabria la bontà di 220mila euro). O ancora, aiuterebbe ricordare che il bilancio triennale 2013-2015 della Direzione generale sulla casa della Regione Lombardia prevede, tra spese correnti e investimenti, risorse per poco più di 130 milioni di euro. Anche se può far comunque poco una Regione che ancora non conosce quanti alloggi sfitti, invenduti e vuoti siano presenti sul proprio territorio. O, se lo sa, non lo comunica.

Occhio non vede.
Non sono solo le case a mancare, però: non riescono a funzionare neppure gli osservatori regionali sulla condizione abitativa introdotti dalla riforma del settore intervenuta nel ‘98 (prima con il dlgs 112 e poi con la legge 431) e firmata dall’allora ministro per gli Affari regionali, Franco Bassanini. La quale, in sintesi, prevedeva il passaggio di competenza alle Regioni, lo “stop” al contributo annuo statale e, appunto, la creazione delle vedette regionali coadiuvate dall’Osservatorio nazionale di stanza al ministero delle Infrastrutture. Per farle funzionare, solo nel 2007, venivano erogati 5,5 milioni di euro. Risultato, dalla Direzione generale per le politiche abitative del ministero informano oggi che “essendo stata definanziata, l’attività (dell’osservatorio nazionale, ndr) è condotta su base volontaria”. Dunque, ogni richiesta di chiarimento deve fare i conti con la realtà: “I dati regionali su graduatorie, patrimonio esistente, sulla domanda di alloggi sociali nel Paese, sono eterogenei”. Il nostro Paese non sa, perché non vuol sapere, quante case popolari mancano e mancheranno, sono agibili o non lo saranno, sono occupate o lo diverranno, sono mantenute o diroccate. Ci si deve rivolgere alle Regioni. Nel Lazio, l’osservatorio sull’edilizia abitativa è retto, in solitudine, da Ornella Luccioni: “L’osservatorio della Regione Lazio si avvale di una unità lavorativa, che sono io -racconta-. Come può ben capire non abbiamo grandissimi elementi, non abbiamo risposte da parte dei Comuni e dai tribunali, in materia di sfratti. I dati sono molto parziali. Non abbiamo neanche la possibilità di mandare persone sul luogo. Nel febbraio 2011 sono state richieste a tutti i Comuni del Lazio informazioni riguardo al fabbisogno abitativo. A novembre avevano risposto in 34 su 378, il 9%”. In Molise, la ragioniera Antonia Di Giacomo ci informa che “il prototipo di osservatorio nazionale e a suo tempo regionale non è mai decollato come previsto. Stiamo raccogliendo informazioni dagli ex Istituti autonomi case popolari (Iacp). Nella nostra realtà la richiesta è superiore di parecchio all’offerta che siamo in grado di fornire, anche se dati aggiornati non ne abbiamo”. Cambia poco a sentire l’osservatorio della Sardegna, dove “un dato completo e aggiornato a oggi di tutta la Regione ritengo non sia possibile ottenerlo”, afferma l’incaricata. In Abruzzo, l’architetto Armando Rampini del settore casa è stizzito: “Magari l’avessimo l’osservatorio, qui siamo quattro gatti presi a schiaffi”. In Campania, la responsabile Donata Vizzino riconosce che “una vera e propria scientifica ricognizione del fabbisogno di edilizia residenziale pubblica (Erp) non sono in grado di dargliela. Muoviamo dall’assunto che il fabbisogno insoddisfatto c’è”. Cercasi dati anche in Calabria, Sicilia, Liguria, Friuli-Venezia Giulia. Meglio in Toscana ed Emilia-Romagna, autrici quanto meno di un report aggiornato all’anno trascorso. In Puglia, dove il patrimionio Erp è di 45mila alloggi, il dirigente che ci risponde è Natale Palmieri, che ragiona a voce alta sul perché si sia giunti in questa situazione, a metà tra l’immobilismo e la distrazione: “Il peccato originale è aver rinunciato (definitivamente nel 98) al flusso annuale garantito dal provvedimento conosciuto come ‘ex Gescal’ -retto dai contributi versati da lavoratori, imprese e Stato- che sosteneva direttamente l’edilizia sociale con, semplificando, 2mila miliardi di lire ogni anno”. E del finanziamento statale parla anche Antonio Cavaleri, vice direttore di Federcasa secondo cui il livello minimo da riattivare per poter smuovere l’edilizia sociale italiana, dove si concentrano oggi 600mila domande inevase, si aggira intorno a un miliardo di euro (l’Italia ne spende 22 per la Difesa). Soldi che nessuno ha intenzione di recuperare, non il nuovo governo guidato da Enrico Letta, che nel discorso di insediamento non ha fatto alcun riferimento al detonante capitolo abitativo. Non i governi succeduti negli ultimi anni.

Non basta essere social. Oltre ai 197 milioni di euro distribuiti alle Regioni, infatti, il ministero delle Infrastrutture ne ha scommessi altri 140 sul Fondo investimenti per l’abitare (Fia), nato nel 2008 per realizzare interventi di social housing e gestito da Cdpi Sgr, società di gestione del risparmio di Cassa depositi e prestiti, “che fa la banca con i soldi dei risparmi postali dei cittadini”, secondo il vice direttore di Federcasa. Le risorse raccolte da Fia ammontano ad oggi a 2 miliardi e 28 milioni di euro: 1 miliardo l’ha messo Cdp, 140 milioni il ministero e 888 milioni “primari gruppi bancari, assicurativi ed enti previdenziali”, spiega il condirettore generale di Cdpi Sgr, Sergio Urbani, chiarendo di non poterne rivelare l’identità. Il mandato del Fondo è di affiancare, prima fino a un tetto massimo del 40% poi alzato all’80%, investitori privati per realizzare alloggi di “edilizia privata sociale”. A differenza dello Stato, chi investe non vuole perdere: l’housing sociale, che per garantire rendimenti deve tenersi stretto una parte di edilizia a prezzi di mercato, è fuori dal discorso “ricette”.
Di fronte alle stime elaborate dal professor Boatti, il condirettore di Cdpi Sgr riconosce l’impotenza: “Il grande bisogno è l’Erp, ma noi non possiamo permettercela”. E se a livello nazionale, il canone mensile medio dell’edilizia residenziale pubblica è a quota 100 euro (ma ci sono anche canoni fermi a 20), l’housing sociale, quando realizza alloggi in locazione, non scende sotto quota 300 euro. “Il rendimento necessario non è compatibile con l’edilizia residenziale pubblica”, conferma Urbani. Risposta insufficiente, quindi, e che comunque stenta a decollare, non fosse altro perché dalla sua nascita, il Fia ha contribuito -in tutto il Paese- alla realizzazione di 560 alloggi; 1.400 sono quelli in fase di realizzazione e circa 500 quelli in fase di avviamento. L’edilizia privata sociale, dunque, non risolve il problema, e potrebbe per assurdo aggravarlo (come segnalavamo l’anno scorso, su Ae 139).
Per capire perché bisogna tornare in Lombardia, al caso degli scali ferroviari dismessi della città di Milano. Il 28 marzo scorso, Cdpi Sgr e Ferrovie dello Stato, proprietaria della superficie, hanno stipulato un accordo (o “lettera di intenti”, secondo Claudio De Vito, amministratore delegato di Fs Sistemi Urbani) riferito alle aree edificabili presso Lambrate (70mila metri quadrati in totale), Greco-Breda (72mila) e Rogoredo (21mila), visto l’interesse della prima a costruirvi alloggi “sociali”. Qui, il Fia vuole contribuire alla realizzazione di mille appartamenti -“con affitti anche inferiori ai 500 euro al mese”, riferisce Urbani- dove la pura edilizia residenziale pubblica rappresenta il 5%. Il valore delle aree che Fs si è impegnata ad “apportare” è riservato (“ne parli con Cdpi Sgr”, dicono da Fs Sistemi Urbani). Ora sta al Comune di Milano e alla Regione Lombardia deciderne la destinazione, tramite un opportuno accordo di programma.
Una casa per tutti. Leggendo la tesi specialistica che Brambilla ha dedicato alla ricetta, ci si rende conto dell’errore. La studentessa che “giocava” con le superfici dei centri commerciali da trasformare in “case per chi non ce le ha” ha fatto altro. Ha raccolto quella stessa documentazione pianificatoria, di cui sopra, Prg e Pgt, dei comuni lombardi. E si è posta una domanda: come risolvere l’emergenza abitativa senza intaccare nuovo suolo libero? Ed ecco la (seconda) ricetta. Ha censito tutte e 701 le aree industriali dismesse della Regione, pari a circa 23,6 milioni di metri quadrati di superficie. È andata a verificare quanti di questi fossero stati destinati a volumi residenziali. Dopodiché, si è rivolta agli ambiti di trasformazione urbana su suolo già urbanizzato (e quindi scali ferroviari, cascine, caserme), per un’estensione pari a 35,2 milioni di metri quadri. E ha fatto la stessa verifica, centrata sui volumi destinati a nuove case da immettere sul mercato. Ha preso i due contenitori -che non occorrono perché al 2018 ci sarà un eccesso spaventoso- e li ha versati in uno solo, nell’edilizia residenziale pubblica. Risultato, con questa semplice mossa ha soddisfatto un quinto del fabbisogno (20%, cui aggiungere il 2% dei centri commerciali). Senza consumare suolo e portando le case popolari in zone non dimenticate o periferiche, garantendo anche spazi per servizi, per assicurare comunque margine agli investitori.
La studentessa ha fatto un passo ancora, questa volta tarato sulla sola città di Milano. Stimando in 80mila gli alloggi vuoti e aggiungendovi il 14% dello stock esistente di uffici oggi sfitto, li ha trasformati in edilizia residenziale sovvenzionata. Così il 20% di prima arriva fino al 73% del fabbisogno soddisfatto. Scelta immediata ma non banale, cui va affiancata l’analisi del professor Paolo Pileri, del Dipartimento di architettura e pianificazione del Politecnico: “Bisogna tenere presente che le previsioni demografiche contenute nei piani dei comuni lombardi sono ingigantite. Secondo le previsioni urbanistiche di 753 Comuni sui 1.546 complessivi, il consumo di suolo sarebbe addirittura superiore a quello già sacrificato tra il 1999 e il 2007 da tutti e 1.546 comuni lombardi, il 112%”. Ecco perché, accanto alla trasformazione di ogni nuova casa -prevista su suolo occupato, s’intende- in Erp, è necessario, secondo Pileri, “ragionare su un rinnovamento delle politiche degli affitti”. Come? “Cerchiamo di capire quanto costa allo Stato un alloggio nuovo di Erp. Poi andiamo dal signor Bianchi, che magari ha un appartamento che non riesce ad affittare, perché vuole rimanere sugli standard di mercato. Ipotizziamo lo faccia al valore di 100. Il signor Rossi, che non ce la fa, può metterci solo 80. Noi, Stato, mettiamo la differenza. Perché non aprire un tavolo di negoziazione degli affitti? Rimetteremmo in circolo un numero enorme di appartamenti, arginando gli sfratti (i provvedimenti esecutivi nel 2011 in Italia sono stati 64mila circa, 13mila in Lombardia, il 20,2% del totale, ndr), evitando di intaccare nuovo suolo o suolo già urbanizzato da bonificare e liberare”. —

A Bergamo l’invenduto ha un mercato
L’Azienda regionale per l’edilizia residenziale (Aler) di Bergamo compra casa. Forse. Perché dipende tutto dal piano di valorizzazione di un’area (oggi) occupata da alcuni edifici di edilizia residenziale pubblica, le Torri di Zingonia, un progetto urbano realizzato negli anni Sessanta a cavallo del territorio dei Comuni di Verdellino, Verdello, Ciserano, Boltiere e Osio Sotto. Oggi, grazie a un bando promosso da Regione Lombardia attraverso la controllata Infrastrutture Lombarde, i proprietari immobiliari che avessero a disposizioni alloggi nei 5 Comuni potrebbero offrirle (entro il 14 giugno) all’Aler, che provvederebbe ad assegnarle a chi oggi vive a Zingonia.
Le Torri, infatti, verranno abbattute: “Pagheremo con i proventi dell’alienazione dei sedimi di Zingonia, ‘valorizzati’ grazie al Piano attuativo che stiamo predisponendo -spiega ad Ae un funzionario della Regione-. Il bando vincola gli operatori per 15 mesi, risorse pubbliche non ce ne sono”. Grazie al bando non si va a consumare nuovo suolo, ma pare tarato su chi negli ultimi anni ha “esagerato”, costruendo palazzine tra i mille e i 1600 metri quadrati ancora invendute a metà. (lm)
 

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