Case invendute. È flop di Stato – Ae 51

Numero 51, giugno 2004

Scip 2, la seconda tornata di alienazioni di immobili pubblici, non sta andando affatto bene. Le ragioni? Intoppi burocratici e prezzi troppo elevati delle case. E il ministero rischia di perdere 800 milioni

È trascorso un anno e mezzo dal lancio di Scip 2, la seconda cartolarizzazione di immobili pubblici realizzata dal ministero dell'Economia. Quasi 63 mila unità abitative, l'equivalente di un'intera cittadina, messe in vendita per rimborsare obbligazioni del valore di oltre 6,6 miliardi di euro di Euro (poco più di 12 mila e 851 miliardi di vecchie lire). E per la prima volta nella storia una rata di una cartolarizzazione dello Stato -il più importante emittente di operazioni di questo tipo in Europa- non è stata rimborsata completamente alla scadenza attesa. Cosa è accaduto?

Dicembre 2002: il governo ha assoluto bisogno di ridurre il debito pubblico entro la fine dell'anno per rispettare i parametri di Maastricht. Lo Stato dispone di un enorme patrimonio immobiliare, che già il precedente governo aveva deciso di alienare (6 mila dismissioni effettuate). Il patrimonio rende poco e i costi di amministrazione sono elevati. Le vendite dirette di immobili pubblici procedono a rilento e non consentono di incassare in tempi brevi. La soluzione è la cartolarizzazione, un'operazione finanziaria complessa (v. qui sotto).

Incoraggiato dal successo di Scip 1, la prima cartolarizzazione immobiliare europea (27.500 unità abitative e 2,3 miliardi di euro di obbligazioni, vedi Altreconomia n.26), lanciata 12 mesi prima, il governo realizza Scip 2, la più grande cartolarizzazione mai realizzata in euro. Lo Stato e sette enti previdenziali pubblici (Enpals, Inail, Inpdai, Inpdap, Inps, Ipost ed Ipsema) cedono 53.241 unità ad uso residenziale e 9.639 unità ad uso commerciale (negozi e uffici) per un valore lordo complessivo (determinato dall'Agenzia del Territorio e confermato da una società di valutazione del gruppo Gabetti) pari a circa 7,8 miliardi di euro. Con Scip 2 vengono in pratica ceduti tutti gli immobili ad uso residenziale degli enti coinvolti. Il 93% degli appartamenti è affittato: 89 metri quadrati la superficie media. Il 52,4% delle unità abitative è a Roma, l'8,5% a Milano, il 3% a Bologna, il 2,9% a Napoli, il 2,5% a Genova.

La durata prevista del piano di dismissione degli immobili è inferiore a 4 anni. Infatti la scadenza attesa delle varie tipologie di titoli emessi è compresa tra il 26 aprile 2004 e il 26 ottobre 2006. Ma per vendere tutti questi immobili 4 anni potrebbero non bastare: la scadenza legale (data ultima per il rimborso nella previsione delle agenzie di valutazione dei titoli o rating) varia tra il 26 aprile 2006 e il 26 ottobre 2008. Le vendite di Scip 1 stanno andando molto bene e si prevede che gli incassi necessari al rimborso dei titoli saranno ottenuti con 10 mesi di anticipo rispetto alla scadenza attesa.

Per Scip 2, invece, ad oggi le cose non stanno andando come previsto. A fine marzo gli incassi delle vendite erano solo il 21% di quelli previsti al lancio dell'operazione. Il ministero dell'Economia ha richiesto un prestito bancario da 800 milioni di euro per riportare in equilibrio l'intera transazione e per evitare giudizi negativi da parte delle agenzie di rating. E il 26 aprile, data di scadenza attesa dei titoli della Classe A1 (quelli, cioè, con la scadenza più vicina), sono stati rimborsati 1.312 milioni di euro di capitale su 1.500, più tutti gli interessi. I residui 188 milioni di euro dovrebbero essere rimborsati il 26 luglio. !!pagebreak!!

Tre le cause principali. Alla partenza dell'operazione gli enti previdenziali hanno fatto registrare dei ritardi amministrativi di alcune settimane nella messa a disposizione degli immobili da dismettere. A questo si sono sommate difficoltà nell'implementare le nuove procedure d'asta: la prima residenziale è slittata di un mese rispetto al piano. Ma l'elemento più importante è stato quello delle proteste degli inquilini, che hanno costretto il parlamento a modificare i prezzi delle vendite. Con Scip 2 i prezzi delle case hanno subito aumenti consistenti rispetto a Scip 1. Motivo? Il ciclo dei prezzi immobiliari. Gli appartamenti venduti nella prima operazione erano stati valutati nel 2001, quando le valutazioni in Italia erano molto più basse che nel 2002-2003, periodo di valutazione di Scip 2.

Questo ha ovviamente provocato le proteste degli inquilini. Il 21 aprile 2004, il governo ha emanato un decreto legge che riduce i prezzi di vendita degli alloggi ai valori dell'ottobre 2001 a chi aveva espresso interesse -tramite raccomandata- a comprare entro quella data e a chi ha già acquistato un'unità abitativa Scip 2. In attesa dell'emanazione del decreto le vendite degli ultimi mesi sono state praticamente nulle. Questa legge dovrebbe produrre minori entrate per circa 800 milioni di euro; il testo prevede anche la copertura dei minori introiti con un prestito quinquennale erogato da Banca Opi e Depfa Bank al ministero dell'Economia.

Il provvedimento normativo dovrebbe far ripartire il meccanismo di vendite e aste. Anche se è probabile che i ritardi accumulati non saranno completamente recuperati. Più importante il fatto che se i ricavi generati dalle dismissioni non saranno sufficienti a rimborsare i titoli emessi, alla scadenza di Scip 2 il ministero dell'Economia dovrà ripagare il prestito bancario: in pratica, dei 6.637 milioni di euro di riduzione del debito pubblico contabilizzati nel 2002, 800 milioni potrebbero rientrare dalla finestra nel 2009.

Inquilini da prelazione
L'allarme sfratti lanciato alla vigilia di Scip 1 dal sindacato degli inquilini Sunia si è accentuato con gli aumenti di prezzo di Scip 2. Gli inquilini hanno diritto di prelazione -con mutui agevolati- sull'acquisto e ai prezzi di mercato si applica uno sconto del 30% per chi compra in forma individuale; del 38% (45%) se almeno il 50% (80%) degli inquilini di un edificio acquista con mandato collettivo. Gli anziani possono acquistare l'usufrutto dell'appartamento con gli stessi sconti. Se la prelazione non viene esercitata parte un'asta pubblica.

A chi ha un reddito inferiore a 19 mila euro (22 mila se ultra sessantacinquenne) viene rinnovato il contratto di affitto a condizioni invariate per 9 anni. Il sindacato degli inquilini Sunia (logo in alto) chiede di estendere l'offerta ai prezzi di ottobre 2001 anche a chi non aveva deciso di acquistare per i prezzi elevati (circa 15 mila famiglie, afferma il Sunia). Secondo l'Inps la maggior parte del patrimonio immobiliare di Scip 1 è stato venduto agli inquilini. !!pagebreak!!

E la terza puntata è in sala d'aspetto
Il piano di dismissioni dell'attuale governo prevedeva di lanciare già prima dell'estate dello scorso anno Scip 3, la terza cartolarizzazione di immobili pubblici, di dimensioni più ridotte rispetto a Scip 2. Il ministero dell'Economia pensava di dismettere 12.000 appartamenti del ministero della Difesa, diverse caserme e terreni agricoli. Ma col decreto legge del 9 maggio 2003 la Difesa mise a disposizione solo 2.500 appartamenti. La Finanziaria 2004 ha rilanciato l'operazione, insieme al lease-back (vendita e pagamento di affitto) di uffici pubblici e alla valorizzazione degli immobili di pregio. Scip 3, 4.500 unità per non meno di 2 miliardi di euro, sarebbe dovuta partire entro aprile. Ma l'andamento di Scip 2 ha portato ad una pausa di riflessione. In alternativa si pensa al lancio di un fondo immobiliare, con la partecipazione di azionisti privati. Il ministero dell'Economia prevede anche di incassare 2 miliardi di euro dalla cessione di edifici adibiti a uffici pubblici con un'operazione di lease-back. 50 milioni saranno trattenuti per pagare i canoni del 2004, che dal 2005 saranno a carico del bilancio dello Stato: in pratica si riduce il debito totale, appesantendo però i bilanci degli anni futuri. Gli immobili di pregio saranno conferiti o attribuiti in concessione a società per azioni miste (enti locali e azionisti privati).