Se l’ente batte cassa

Emiliano vive con la madre in un quartiere popolare a ridosso di Cinecittà a Roma, in un appartamento di 48 metri quadrati di proprietà della Fondazione Enasarco, l’Ente nazionale di assistenza per gli agenti e rappresentanti di commercio. Da qualche mese a Emiliano è arrivata la lettera di prelazione per la vendita della casa “dove la mia famiglia vive da sempre e dove oggi paga un affitto di circa 400 euro al mese”. Ha trentasette anni, un lavoro a tempo indeterminato, uno stipendio “normale” di 1.200 euro. “Eppure sto faticando per ottenere un mutuo da 100mila euro perché il mio stipendio non è ‘pulito’: sto divorziando e non ho ancora finito di pagare le rate della macchina”.
Come Enasarco, sono diversi gli enti previdenziali, che nel 1994 si sono trasformati in “persone giuridiche private”, che stanno per mettere sul mercato il proprio patrimonio. E i primi acquirenti sono gli inquilini che abitano quelle case da anni. A Roma gli alloggi di proprietà delle casse di previdenza di questo tipo sono circa 26mila. Di questi, alcune casse preferiscono gestire al meglio gli affitti degli inquilini avvicinando i canoni di locazione a quelli di mercato, altri stanno dismettendo, o muovono i primi passi, proprio in questi mesi. Solo in minima parte hanno venduto una fetta del proprio patrimonio negli anni scorsi. Immobili affittati, in alcuni casi fin dagli anni Sessanta, a prezzi “calmierati”, elemento che ha rappresentato una soluzione abitativa per molti romani con redditi troppo alti per l’assegnazione di una casa popolare ma troppo bassi per accedere ad affitti a libero mercato.
Il fenomeno è nazionale ma Roma è un osservatorio privilegiato perché sul suo territorio si concentra l’85% del patrimonio nazionale, oltre 30mila alloggi. Secondo cifre dell’Adepp, l’Associazione degli enti previdenziali privati, nel 2010 il patrimonio complessivo di queste casse, alcune delle quali sono balzate agli onori della cronaca per investimenti poco oculati su prodotti finanziari ad alto rischio, era di 42 miliardi di euro, di cui 10 miliardi di immobiliare. La stella polare di questa operazione è “garantire gli iscritti” alzando la rendita che un patrimonio residenziale affittato a canoni “calmierati” non può generare come invece può avvenire con investimenti su immobili di pregio a destinazione commerciale o tramite fondi immobiliari. Con questa operazione, secondo le stime dell’Associazione inquilini e assegnatari dell’Unione sindacale di base (Asia Usb) circa il 40% degli inquilini avrà difficoltà economiche legate a questo processo” spiega Angelo Fascetti.
“Perché si andrà a liquidare un comparto edilizio che per molti anni ha svolto un’importante funzione sociale. Una parte degli inquilini che vi abitano sono entrati in quelle case tra la fine degli anni Settanta e gli anni Ottanta su segnalazione del Comune di Roma o perché inseriti nelle liste prefettizie in quanto sfrattati o senza casa”.
In tutta la città stanno nascendo comitati di “inquilini resistenti” che, insieme ad Asia Usb, stanno protestando da mesi per chiedere l’apertura di un tavolo inter-istituzionale che affronti la situazione. L’obiettivo degli inquilini è che venga riconosciuta la “natura pubblica” di tali enti in modo da vincolarli alla legge sugli enti pubblici in tema di dismissione, il che abbasserebbe di molto i prezzi della vendita. Enasarco, che ha concertato il proprio piano di dismissione con i sindacati nel 2008, ha già mandato oltre 5mila lettere di prelazione e dalla primavera di quest’anno fino al termine dell’estate ne inoltrerà per oltre 100 immobili, quasi tutti a Roma. L’Enpam, l’Ente nazionale di previdenza e assistenza di medici e odontoiatri, ha firmato un accordo con i sindacati nel gennaio 2012 e prevede di vendere interi fabbricati. A metà aprile il suo presidente, Eolo Parodi, ex europarlamentare e deputato, autosospeso dalla carica, è stato indagato, insieme ad altre tre persone, per truffa aggravata ai danni dell’ente per investimenti che secondo gli inquirenti avrebbero fatto perdere alla cassa circa 400 milioni di euro. In tutto la cassa possiede 5mila abitazioni tra il Lazio e la Toscana, 4.500 delle quali a Roma.
Gli immobili di altre casse, invece, stanno per essere conferiti in fondi immobiliari e gli inquilini che ci vivono si ritroveranno a dover fare i conti con i nuovi padroni di casa, professionisti della gestione immobiliare. La Cassa di previdenza dei ragionieri e dei periti commerciali, la Cnpr, ha annunciato la sua dismissione nel novembre del 2011 tramite il conferimento di tutto il suo patrimonio in un fondo immobiliare e le lettere per l’acquisto dovrebbero arrivare nelle case degli inquilini proprio in questi mesi. Delle 1.700 unità immobiliari dislocate in tutta Italia, il 62,7% nel Lazio, quasi tutte sono state trasferite nel fondo immobiliare “Scoiattolo”, le cui quote sono al 100% della cassa, amministrato dalla società di gestione del risparmio Bnp Paribas Reim sgr, posseduta al 100% da Bnp Paribas.
Anche la cassa geometri, Cipag, presente in maniera minore a Roma, ha conferito, nel corso del 2011, 19 immobili per un valore totale di 275 milioni di euro nel fondo comune di investimento Polaris-Enti previdenziali gestito dalla Polaris Investments Italia Sgr controllata al 100% dalla Polaris Investments Sa, a sua volta controllata al 48% dalla Fondazione Cariplo e al 27,03% dalla cassa stessa. E infine la Cassa nazionale del notariato che ha conferito circa la metà del patrimonio residuo da una precedente dismissione a due fondi immobiliari dedicati, ovvero che hanno come unico partecipante la cassa stessa: il fondo Theta gestito da Idea Fimit presieduta da Antonio Mastrapasqua, presidente dell’Inps, e partecipata al 61,3% da Dea Capital, per il 29,67% dall’Inps e in misura minore anche da Enasarco (5,97%) e Inarcassa (2,98%), e il fondo Flaminia gestito da Sator sgr partecipata al 75% da Sator spa (a sua volta controllata al 64,8% dal presidente di Banca Profilo, Matteo Arpe), dalla Fondazione Enasarco (10%) e dalla Cassa del notariato (10%).
Con 17 mila alloggi in tutta Italia, 15.200 dei quali a Roma, Enasarco è la cassa previdenziale con il patrimonio più consistente. Con l’attuazione del “Progetto Mercurio”, Enasarco punta a ottenere dalla sua dismissione 4 miliardi di euro con una plusvalenza superiore al miliardo. L’invenduto finirà in due fondi immobiliari selezionati con gara pubblica: il fondo Prelios presieduto da Marco Tronchetti Provera, e un secondo fondo gestito da Bnp Paribas.
“La nostra fondazione nel 2008 ha firmato un accordo con tutti i sindacati degli inquilini (tranne Asia Usb, ndr) grazie al quale abbiamo fissato le tutele per chi non può comprare (rinnovo del contratto a canone concordato di 5 più 3 o 6 più 3 anni per le fasce di reddito più deboli, vendita del diritto di abitazione o di usufrutto per gli ultra 67enni), la determinazione del prezzo in base al valore medio di mercato e corretto dalle caratteristiche dell’immobile a cui viene sottratto il 30% perché occupato e con uno sconto aggiuntivo del 10% se nello stabile acquista il 70% degli inquilini”.
Su quanti inquilini riusciranno effettivamente ad acquistare questi immobili è una battaglia di cifre destinata a mutare ulteriormente nei prossimi mesi. Dati di Enasarco riportano: “Ad oggi sono state spedite 5.304 lettere di prelazione a cui oltre il 90% degli inquilini ha risposto positivamente. 1100 è invece il numero degli appartamenti effettivamente venduti fin ora”. Ma il sindacato di base denuncia difficoltà da parte degli inquilini a portare a compimento la compravendita. Enasarco con una gara d’appalto pubblica aveva fissato una convenzione con Bnl, del gruppo Bnp Paribas, e Monte dei Paschi per l’erogazione di mutui a tassi agevolati. Ma alla fine del 2011, Bnl “a causa della crisi economica, sarebbe stata costretta a una risoluzione unilaterale della convenzione”. Inoltre la dismissione in blocco di un numero così consistente di alloggi “scontati” ha attirato le attenzioni di molte agenzie immobiliari “che ci lasciano nella cassetta delle lettere le loro proposte”.
Infatti, nell’accordo firmato con le organizzazioni sindacali non c’è alcun vincolo relativo alla successiva vendita dell’immobile. Chi compra le case di Enasarco può rivenderle a prezzi di mercato il giorno dopo. Si legge nella pubblicità di una delle agenzie interessate: “La nostra agenzia è interessata ad acquistare l’immobile da lei posseduto attraverso un accordo commerciale che potrà accontentare entrambe le parti. […] Non perda l’occasione di trarre profitto da un diritto conquistato nel tempo attraverso la locazione dell’immobile”. L’accordo consisterebbe in un contratto con il quale la società immobiliare si impegna a fornire i soldi per l’acquisto all’inquilino, e dove l’inquilino, che non si può permettere di pagarsi casa, si impegna a rivenderla pochi giorni dopo all’immobiliare che può così rimetterla sul mercato. —