Si cambia solo abbattendo la rendita

In quello che lui stesso definisce “il torpore dei decisori politici”, l’analisi di Roberto Camagni suona come una sveglia. Professore di Economia urbana al Politecnico di Milano, fa strada nella ricerca di una ricetta a sostegno e a rilancio dell’edilizia pubblica. Quella che, senza esitazioni, definisce un “problema sociale mai così urgente”.

Perché?
Esistono strati sociali che sono strutturalmente tagliati fuori dal mercato libero della residenza. E il Paese -salvo alcuni casi da libro di testo- ha dimenticato l’edilizia sociale, rinunciando a flussi costanti com’erano quelli della ex Gescal, cancellando qualsiasi forma lungimirante di rigenerazione urbana. Convinto che l’80% di proprietari di casa fosse una ragione sufficiente per ritenere “risolto” il problema casa. E, ancora peggio, ha contrabbandato per sociale l’edilizia convenzionata, che così com’è non serve e non riesce a calmierare niente, salvo sottrarre risorse a quella vera, l’edilizia sociale.

Come rendere appetibile l’edilizia “popolare”?
Questo comparto non è competitivo e profittevole come altri. Ma non è che il settore non sia competitivo perché “sociale”, quanto perché ci sono troppi profitti nel comparto di mercato. Uno squilibrio. Un costruttore “puro” non ha niente da perdere nell’investire in Erp. Il punto è che se ne vedono pochi. Il costruttore medio, infatti, incorpora figure diverse: è proprietario, sviluppatore e percettore di rendita. In favore della quale si sono consentite condizioni di favore estremo.

Dove intervenire?
Pensare di poter incentivare l’Erp abbattendo gli oneri di urbanizzazione è un’operazione sballata, per il semplice fatto che gli oneri hanno un’incidenza risibile. Se continueranno a “pesare” per il 4, 5% del valore complessivo dell’edilizia prodotta, passare al 2% non muterebbe niente. Discorso ben diverso se gli oneri costituissero un forte ri-orientamento della rendita,  che è reddito non guadagnato. In Emilia-Romagna, che pure è tra le più impegnate sul punto dell’edilizia pubblica, la legislazione regionale prevede oneri che sono tra i più bassi d’Italia (100 euro al metro quadrato per valori minimi). In Francia, dove hanno recentemente fatto ordine nella tassazione locale, l’onere ammonta a 660 euro al metro quadrato in tutto il Paese, salvo l’Ile de France, dove è collocato a 748 euro al metro quadro. Capite che i 100 euro di Bologna fanno ridere. O peggio ancora quel che è successo a Roma, nei quartieri delle grandi lottizzazioni avvenute negli ultimi 10 anni. Su 3mila euro al metro quadro di prezzo di vendita (dichiarato, e secondo me sottostimato), dando per buoni tutti i valori, ho potuto verificare che la pura rendita (remunerazione del suolo, extra profitti al di là di quelli del costruttore e del developer) rappresenta -al minimo- dal 50 al 55% del valore finale. Se teniamo presente che si costruisce a 1.200 euro al metro quadrato, si capisce che tutto il resto è rendita. Ed è lì che bisogna intervenire.

Come mettere in moto, dunque, la “rigenerazione urbana” di cui parla?
Indico tre punti chiave: occorre riattivare un flusso stabile di finanziamenti statali, far accettare ai soggetti privati che vogliono investire nel settore edilizio il fatto che le condizioni di redditività del “decennio d’oro” 1997-2007 non potranno più tornare, e fare in modo di introdurre un’imposta strettamente locale che colpisca il consumo di suolo non urbanizzato. —