“Malacittà”, una lettura sulla finanza immobiliare

Consumare suolo fino a qualche anno fa era un’idea considerata moderna. Solo dopo la crisi finanziaria ed economica iniziata nel 2008 molti si sono interrogati sulla finanza. Ma non è cambiata la cultura del territorio”. Mario De Gaspari non è un urbanista né un economista, ma nel suo libro Malacittà. La finanza immobiliare contro la società civile (Mimesis edizioni, 2010) offre una lettura originale sul legame tra le banche e i fenomeni di eccessiva urbanizzazione a partire dalla propria esperienza di amministratore locale, “dagli appunti raccolti in qualche anno come sindaco” (a Pioltello, nell’hinterland di Milano, dal 1997 al 2006) e consigliere provinciale (a Milano, da 2004 al 2009).

Due spunti, tratti dal libro di De Gaspari, che ben si accordano con quelle contenute nell’articolo “Le banche, i debiti ed il cemento” (Altreconomia, gennaio 2011): “Questo libro è incentrato sulla tesi che attraverso la finanziarizzazione si sta creando una quantità enorme di moneta. Questa moneta è in un certo senso e in buona parte falsa e questo per l’economia del Paese e per il benessere delle nostre città è fonte di grave rischio” (Premessa, p. 7); “nelle nostre città circola da qualche tempo una nuova e strana unità monetaria: si chiama cubo, non è cartacea, né metallica e non è soggetta a privilegio statale […]. Il cubo è l’unità di misura delle volumetrie, dei diritti edificatori” (p. 11).   

“Oggi Milano vive una ‘sindrome romana’, quella della febbre edilizia che sconvolse Roma dopo l’Unità d’Italia -ha spiegato De Gaspari presentando il libro alla libreria Feltrinelli di Milano, lo scorso 23 marzo-. In una situazione del genere, il meccanismo di valorizzazione dei terreni è legato al numero di passaggi di mano. Ogni volta acquistano valore. Anche se questo contrasta le leggi di mercato, secondo le quali quando aumenta l’offerta, e diminuisce la domanda, il prezzo dovrebbe calare”. La questione romana, racconta De Gaspari -che nel libro ricostruisce la storia dell’immobiliarismo italiano, a partire dall’invenzione del Project Financing nel 1862 ad opera di Pietro Bastogi-, nasce da una situazione di monopolio: “Il prezzo -spiega l’autore di Malacittà- non era determinato da una situazione ‘di mercato’. A Milano, quando chiude una fabbrica, spesso la causa non sono problemi di produzione, ma l’aumento di valore dei suoli quando diventano edificabili”.

Il ruolo del credito, nell’alimentare questo fenomeno, è fondamentale. A pagina 104 De Gaspari cita l’esempio da manuale di Luigi Zunino e della sua società Risanamento spa, quella che avrebbe dovuto realizzare Milano Santa Giulia e recuperare l’Area ex Falck a Sesto San Giovanni. Un case study che trovate analizzato in dettaglio anche nel libro Le conseguenze del cemento: “Se si trovasse il modo per dirottare gli enormi finanziamenti erogati dalle banche, prima alle immobiliari e poi ai cittadini acquirenti per acquistare le case a prezzi abnormi, verso la ristrutturazione degli edifici e dei quartieri degradati si risolverebbero un sacco di problemi. Pensiamo solo così si sarebbe potuto fare coi tre miliardi dati a Zunino. Si sarebbe potuto ricavare un bel po’ di sano credito graduale per le nostre periferie urbane, per rivitalizzare tanti quartieri degradati”.