Interni / Inchiesta

Consumo di suolo, quando la logistica si mangia la terra

La crescita del commercio online spinge il mercato degli immobili a uso logistico in Italia. Secondo stime prudenti, grandi capannoni e “transit point” occupano ad oggi oltre 50 milioni di metri quadrati. Da Piacenza a Roma

Tratto da Altreconomia 196 — Settembre 2017
Una vista aerea
dell’Interporto 
di Bologna. Assieme a Milano, Lodi, Verona e Piacenza rappresenta una delle “prime location” di questo mercato - © Archivio Interporto di Bologna
Una vista aerea dell’Interporto di Bologna. Assieme a Milano, Lodi, Verona e Piacenza rappresenta una delle “prime location” di questo mercato - © Archivio Interporto di Bologna

Di fronte al varco del “Logistic Park” di Castel San Giovanni, in provincia di Piacenza, affacciato sull’A21 Torino-Brescia, è rimasta una piccola area destinata a pascolo. È tagliata a metà dai tir che accedono senza sosta dalla strada provinciale al polo da oltre un milione di metri quadrati realizzato dalla società “Vailog Srl”, avamposto in Italia di uno dei principali sviluppatori del mercato immobiliare della logistica a livello europeo. Una mappa all’esterno riporta i marchi degli operatori che si sono insediati qui: Geodis, Rajapack, Adveo Italia, Ceva, DSV Saima Avandero. Le pecore, strette tra asfalto e capannoni, saranno una ventina. Chi le cura è un allevatore incaricato da Vailog di gestire questa sorta di compensazione ambientale. Poche centinaia di metri più in là, superata l’autostrada, sorge il gigantesco magazzino di Amazon, aperto formalmente nell’agosto 2013. Al primo trimestre di quest’anno, i dipendenti registrati alla Camera di Commercio dalla “Amazon Italia logistica Srl” erano 1.498. In crescita, come i ricavi della Srl: da 66 milioni di euro del 2015 a oltre 109 milioni, quasi tutti garantiti sotto forma di servizi dalla casa madre lussemburghese.

Castel San Giovanni è uno dei nodi più importanti della logistica nel nostro Paese. Secondo Stefano Donati, direttore generale di “Seci Real Estate”, quella del piacentino è infatti una delle prime location del mercato, con cinque milioni di metri quadrati di insediamenti logistici distribuiti in provincia. “Con prime location -spiega Donati- s’intendono quelle aree situate in prossimità di importanti infrastrutture di trasporto, principalmente autostrade, con un consolidato stock di società di logistica e un ampio riferimento al mercato: Milano, Lodi, Verona, Piacenza, Bologna e Roma”. Nella voce “secondarie”, invece, rientrano Bari, Torino, Alessandria, Novara, Padova, Pavia. Sono loro le coordinate di un settore al quale la crescita del commercio online -alla fine del 2017, è destinato a superare i 23 miliardi di euro di fatturato solo in Italia- ha dato una spinta decisiva negli ultimi cinque anni. Accanto al delicato tema dei diritti dell’ultimo anello della catena lavorativa, e cioè i facchini e gli operatori al servizio delle cooperative (vedi Altreconomia 149), si pone anche quello dell’impatto della rincorsa immobiliare. Lo dimostra l’ultimo “Rapporto” curato dall’istituto di ricerca “Scenari Immobiliari” (www.scenari-immobiliari.it). “Il mercato immobiliare della logistica attraversa una fase di grande vivacità e il 2016 è stato un anno particolarmente positivo -spiega ad Altreconomia Clara Garibello, autrice della ricerca-. Tutti gli indicatori sono positivi: aumento della domanda, incremento degli scambi, maggiore interesse da parte degli investitori e compressione dei rendimenti”. I ruoli chiave sono rivestiti dagli investitori (come la società Prologis), dagli sviluppatori dei poli (Vailog, appunto) e da chi quei centri li utilizza, acquistandoli o versando un canone. Il polo di Amazon in provincia di Rieti, ad esempio, è stato “sviluppato” da Vailog.

“Le trasformazioni corrispondono a un sostanziale azzeramento di qualsiasi residuo di naturalità: si tratta di spianare e ricoprire tutto” (Michele Munafò)

Garibello sceglie alcuni dati significativi per tratteggiare l’andamento del comparto: nel primo trimestre 2017, l’offerta di immobili a uso logistico in Italia ha toccato quota 10,6 milioni di metri quadrati. Le “classi” sono tre: A (immobili alti almeno 10 o 12 metri), B e C. Nella prima rientrano immobili alti almeno 10 o 12 metri, con una superficie coperta maggiore di 5mila metri quadrati. Tre milioni sono stati quelli “scambiati”, cioè venduti o affittati, per un fatturato complessivo di 4,2 miliardi di euro e previsioni al 2018 di 4,4 miliardi. La “domanda” di mercato è sfaccettata: dalle grandi piastre logistiche in posizioni strategiche -come Castel San Giovanni- ai capannoni più piccoli posti a ridosso delle grandi città, i cosiddetti “transit point”. Una misurazione esatta della superficie di suolo destinata alla logistica non esiste. Garibello, però, propone una stima prudente: 50 milioni di metri quadrati.

Il deposito di Amazon a Castel San Giovanni (PC), aperto formalmente nel 2013, conta quasi 1.500 dipendenti - © Duccio Facchini
Il deposito di Amazon a Castel San Giovanni (PC), aperto formalmente nel 2013, conta quasi 1.500 dipendenti – © Duccio Facchini

È il segno di una trasformazione profonda che è giunta anche sotto la lente dell’Istituto superiore per la protezione e la ricerca ambientale (ISPRA, www.isprambiente.gov.it). Nell’ultimo rapporto sul “Consumo di suolo, dinamiche territoriali e servizi ecosistemici” è riportato anche il maggior episodio di consumo di suolo avvenuto in tutta Italia nell’arco del 2016. Ventisei ettari (260mila metri quadrati) di terreno agricolo che in un colpo solo sono stati “trasformati”. Non è successo Roma o a Milano, ma a cento chilometri più a Nord di Castel San Giovanni. A Calcio, in provincia di Bergamo, per la costruzione di un nuovo polo logistico. “In questo genere di consumo di suolo -racconta Michele Munafò, coordinatore tecnico-scientifico della ricerca e membro del Dipartimento ISPRA per il Servizio geologico d’Italia-, le trasformazioni corrispondono a un sostanziale azzeramento di qualsiasi residuo di naturalità: si tratta cioè di spianare e ricoprire tutto”. Anche nel caso del piccolo Comune bergamasco, il legame con le grandi infrastrutture è solido. Qui, infatti, passa la A35, la “Brebemi”, che insieme alla tangenziale esterna di Milano -secondo Legambiente Lombardia- è l’asse lungo il quale si sono concentrate le principali trasformazioni di suolo degli ultimi cinque anni nella Pianura Padana. Le merci, quindi, corrono su gomma. “Ancora oggi, la maggior parte degli operatori di logistica non trova vantaggioso l’utilizzo della ferrovia -sostiene Donati-, ragione per la quale la prevalenza delle merci continua a viaggiare su gomma. Avere magazzini raccordati con il ferro molto spesso non costituisce un valore aggiunto per l’operatore. Al contrario costituisce un onere considerevole per lo sviluppatore o per l’investitore finale che si trova a dover sostenere costi annuali di connessione elevatissimi”. La società di Donati fa parte della “Parco Industriale della Sabina Spa”, che sta costruendo un enorme polo logistico su 180 ettari a Passo Corese, in provincia di Rieti, a Nord di Roma. Una parte dell’intervento (222mila metri quadrati) sarà destinata ad Amazon, che con Castel San Giovanni e la nascitura Vercelli rafforzerà la sua presenza. L’impatto ambientale dell’operazione in Lazio, però, è al centro di un esposto presentato dall’associazione “Gruppo d’Intervento Giuridico onlus” (gruppodinterventogiuridicoweb.com). La stazione ferroviaria più vicina, sulla linea lenta Roma-Firenze, dista un chilometro.

Ancora oggi, la maggiore parte degli operatori di logistica non trova vantaggioso l’uso della ferrovia. La prevalenza delle merci continua a viaggiare su gomma

Al gigantesco polo logistico “Le Mose” di Piacenza -2,7 milioni di metri quadrati e un altro in previsione-, invece, c’è un terminal intermodale ferro-gomma. Ma è sufficiente attraversarlo in auto, abbandonando l’autostrada A1 all’altezza dello svincolo “Piacenza Sud”, per rendersi conto della forza incontrastata della gomma. L’appuntamento con Giuseppe Castelnuovo del circolo piacentino di Legambiente è al parcheggio di “Piacenza Expo”, la fiera del capoluogo, alle porte del “parco logistico”. In questa spianata di asfalto, l’unico riparo dal sole è tra il cartellone pubblicitario della festa della birra bavarese di metà giugno e due alberi. Il traffico di mezzi pesanti non si arresta. Secondo l’Istituto sui trasporti e la logistica (ITL, www.fondazioneitl.org), ogni anno transitano in entrata e uscita 250mila camion. Ne seguiamo uno, diretto a uno dei due “depositi centrali” di Ikea. Il “2” è una lingua ininterrotta di cemento alta più di 15 metri e lunga un chilometro. Ai cancelli sventola la bandiera svedese, anche se il socio unico della “Ikea Italia Retail”, proprietaria della “Ikea Italia Distribution” che possiede qui le sue “unità locali”, sia una holding di stanza in Olanda -Paese a fiscalità agevolata-. Qualche filare di pioppi cipressini cerca senza successo di “compensare” la presenza dei capannoni. Ikea, pur coprendo oltre 750mila metri quadrati, non è sola. Negli spazi “sviluppati” dalle assicurazioni “Generali” (branca “Generali Properties”) sorge anche Torello Trasporti, colosso logistico che ha sede a Montoro (Avellino). Nel 2016 ha realizzato ricavi per 90 milioni di euro e dentro al polo piacentino conta 49 addetti. Appena fuori dai depositi -oltre a Torello ci sono anche DHL, Fercam, Unieuro, XPO, Prologis- c’è una lunga fila di automobili targate Romania.
“La maggior parte dei camionisti -racconta Castelnuovo- è romena”. Alcuni dormono in macchina. Davanti a noi c’è un container di “China shipping” infilato in un delle “slot” del deposito di Prologis, investitore su scala mondiale. “Ci occupiamo di costruire o acquisire immobili esclusivamente logistici -spiega Sergio Innocenti, country manager del gruppo-. Oggi in Italia contiamo 1,3 milioni di metri quadrati di magazzini suddivisi su 46 edifici, da Torino ad Anagni”. Tutti gli immobili sono di proprietà dei fondi immobiliari europei di Prologis. In Italia, il gruppo -quotato a New York- conta una società (la Prologis Italy Management Srl) che ha al proprio interno i dipendenti -ed è di proprietà dell’olandese Prologis BV-, mentre una galassia di piccole srl ha in capo la gestione degli immobili.

Il varco d’ingresso al “Logistic Park” di Castel San Giovanni, in provincia di Piacenza - © Duccio Facchini
Il varco d’ingresso al “Logistic Park” di Castel San Giovanni, in provincia di Piacenza – © Duccio Facchini

La questione occupazionale sta a cuore a Giuseppe Castelnuovo di Legambiente Piacenza. Secondo l’Istituto sui trasporti e la logistica, gli addetti del settore in provincia sarebbero circa 9.600, 1 milione a livello nazionale. “Gli addetti del settore ‘trasporti magazzinaggio comunicazione’ al censimento 2001, che riguarda la logistica tradizionale di Piacenza, prima del primo insediamento di Ikea, erano 6.792 -spiega Castelnuovo-. Secondo i dati del censimento 2011, 10 anni dopo, gli addetti di trasporto e magazzinaggio erano 9.188. Bene, senza considerare il fatto che nella classificazione utilizzata dall’ISTAT rientrano diverse tipologie di lavoratori -dai padroncini di camion agli addetti al servizio postale-, stiamo parlando di 2.396 addetti aggiuntivi per effetto dell’introduzione della cosiddetta ‘nuova logistica’”. Per “nuova logistica” Castelnuovo intende oltre cinque milioni di metri quadrati di superficie urbanizzata. “Stiamo parlando di circa quattro addetti per ettaro, il che mi sembra un modo di utilizzare il suolo non esattamente sostenibile. E ci si appresta a cementificare ancora un milione di metri quadrati”.

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