Ambiente

Ex Falck, nonostante l’inchiesta il Comune dà il via libera al Piano

4 miliardi di euro il valore delle opere, secondo Sesto Immobiliare

Venerdì sera, come anticipato da altreconomia.it, il consiglio comunale di Sesto San Giovanni ha adottato il Programma integrato d’intervento sull’area ex Falck, un primo passo verso la realizzazione degli interventi immobiliari di "riqualificazione" dell’area. Hanno votato contro il consigliere dei Verdi, quello dell’Idv e quello della Lega Nord. Il gruppo Pdl si è astenuto. La maggioranza (Pd, Sel, Rifondazione, Comunisti italiani) ha votato a favore. E dopo, come ha ricostruito Andrea Galli ieri sul Corriere della Sera, tutti insieme in trattoria. Con i consiglieri comunali, c’era anche Davide Bizzi. 

L’8 e il 9 settembre sono i giorni in cui si decide il futuro della città di Sesto San Giovanni, l’ex Stalingrado d’Italia a Nord di Milano.

E non dipende dalle nuove rivelazioni filtrate dalla procura di Monza, dov’è in corso l’inchiesta per presunte tangenti che ha travolto -tra gli altri- Filippo Penati (Pd), ex sindaco della città ed ex presidente della Provincia di Milano, ed alcuni esponenti dell’amministrazione sestese, presente e passata.

Il futuro di Sesto passa per l’aula del consiglio comunale, chiamato (nelle sedute dll’otto e del nove settembre) ad adottare il Programma integrato d’intervento (Pii) per l’area ex Falck, in burocratese “Ambito di trasformazione strategica ATs1”. Lo annuncia, laconico, un comunicato stampa sul sito del Comune: “Il 18 agosto [scorso] la Giunta ha esaminato la proposta di delibera del Programma integrato di intervento sulle aree ex Falck e scalo ferroviario, dopo la conclusione della fase istruttoria da parte del Comune”.

Come se, in questo frangente, la decisione relativa alla riqualificazione dell’area ex Falck sia, per chi amministra Sesto, un atto meramente formale. Anche se, come spieghiamo in seguito, si tratta di un’operazione immobiliare da un milione di metri quadrati e da 4 miliardi di euro.

In fondo è proprio così: il soggetto proponente, Sesto Immobiliare spa, è una società “senza passato”, costituita ad hoc nell’autunno del 2010 per rilevare l’area. Sesto Immobiliare fa parte del gruppo Bizzi & Partners development, il cui nome non compare nei documenti dei pubblici ministeri. Forse c’è anche dell’altro: la città di Sesto San Giovanni è come tagliata in due dall’immensa area industriale dismessa dove avevano sede le acciaierie Falck: in Comune non arrivano le notizie di ciò che accade a Monza (a Nord-est di Sesto), e non sanno che la Procura sta vagliando l’operazione immobiliare, per capire se la capacità edificatoria accordata dal Comune di Sesto a favore dei proprietari dell’area (prima Giuseppe Pasini e poi Luigi Zunino, quest’ultimo poi sostituito da Davide Bizzi) dipenda o meno dalle elargizioni a favore di tecnici comunali e amministratori della città. Qualcuno ha spiegato che le tangenti servivano a raddoppiare la superficie lorda di pavimento (Slp) autorizzata, da 650mila a 1,3 milioni di m2, in realtà in definitiva Bizzi potrà costruire poco più di un milione, ma leggendo gli atti dell’inchiesta appare evidente che il “sistema Sesto” nasce e prospera intorno all’area industriale dismessa più grande d’Italia e al progetto della sua “riqualificazione”.

Oppure c’è dell’altro: l’intero progetto ruota intorno a tre elementi, come ha ricostruito un’inchiesta giornalistica di Altreconomia, pubblicata nel gennaio 2011: “le banche, i debiti e il cemento”.

I debiti con le banche degli immobiliaristi: come una meteora, sui media è passata la notizia di un manager del gruppo Intesa indagato nell’ambito di quest’inchiesta. Pochi hanno dato peso alle parole di Giuseppe Pasini, ex candidato sindaco a Sesto per il Pdl, consigliere comunale d’opposizione e, nel 2000, primo acquirente dell’area ex Falck: “Gli interessi per il finanziamento che avevo ricevuto da Banca Intesa [quando aveva rilevato l’area dai Falck, ndr] continuavano a lievitare: ammontavano a circa 14 milioni di euro l’anno, […]. Non lavorando, non avevo modo di guadagnare e così di ripianare il debito. Gli anni che vanno dal 2000 al 2005 rappresentano un periodo nel quale ho dovuto progressivamente vendere tutte una serie di proprietà per cercare di far fronte ai pagamenti che la banca comunque esigeva. Nell’ultimo periodo il dottor Saviotti, subentrato al dott. Baraggia nella gestione dell’area crediti di Banca Intesa [oggi è consigliere delegato e vice presidente del consiglio di gestione del Banco Popolare, ma anche consigliere di Nuovo Trasporto Viaggiatori, Inter, Tod’s, Stefanel, ndr], mi fece presente che se non avessi eseguito i pagamenti delle rate il mio debito sarebbe stato iscritto a sofferenza con tutte le conseguenze che ne derivavano. Fu così che arrivai alla determinazione di vendere l’area Falck (…). Saviotti mi propose alla fine di cedere l’area ad un immobiliarista che non conoscevo, Luigi Zunino. La presentazione dell’acquirente è stata fatta dalla banca e fu Saviotti ad assicurar. Mi venne rappresentato inizialmente, sempre da Saviotti, che il prezzo avrebbe dovuto essere 200 milioni di euro. Io mi opposi fermamente, era davvero troppo poco, considerato avevo speso 380 miliardi di vecchie lire per acquistare l’area ed interessi per cinque anni pari ad euro 14 milioni l’anno circa. Sono riuscito a strappare il prezzo finale di 218 milioni che mi sono stati corrisposti immediatamente e con i quali ho estinto il debito contratto con il finanziamento erogato a suo tempo da Banca Intesa”.

Le parole di Pasini dovranno essere provate, ma anche il giudice per le indagini preliminari sembra avallare la tesi di un ruolo centrale per gli istituti di credito: “La Banca [Intesa] è, insieme ai soggetti politici, l’elemento di continuità […] negli undici anni di storia della riqualificazione dell’area Falck. È Banca Intesa, insieme a Penati, a ‘spingere’ Pasini, è sempre Banca Intesa a sostituire il costruttore con Zunino nel 2005 e con Bizzi nel 2010” (24 giugno 2011).

Una tesi che para avvalorata da una lettura dei “numeri” del Programma integrato d’intervento che verrà discusso (e adottato) dal consiglio comunale di Sesto San Giovanni: il ricavo ipotizzato dalle vendite è pari a 4.056.984.000 euro, a fronte di costi per 3.530.553.000. Oltre 2 miliardi di euro sono stati spesi per l’acquisto dell’area da Risanamento spa e serviranno per la costruzione delle opere (tra l’altro: 607mila metri quadrati di edilizia residenziale -libera, 485.824 m2, pari all’80% del totale, e convenzionata, 121,456 m2, il 20 per cento del costruito-, 49mila di produzione beni e servizi; 81mila di produttivo; 147.853 m2 di terziario; 27mila di ricettivo; 100mila m2 di grande -un centro commerciale da 50.000 metri quadrati- e media distribuzione e commercio di vicinato; 598.625 metri quadrati di parcheggi interrati). Tra le fonti di copertura per quest’intervento, Sesto Immobiliare indica “un autofinanziamento garantito dai flussi di cassa derivanti dagli acconti relativi alla cessione delle superfici private, per un ammontare complessivo pari ad 835 milioni di euro circa”. Il 23 per cento dei costi di progetto, cioè, dovrebbero essere coperti -spiega Sesto Immobiliare nella Relazione economia finanziaria- “dagli acconti sulle cessioni delle superfici private al netto delle spese di intermediazione e delle imposte pagate dalla società. Il Piano prevede infatti che il 30% dell’importo di ogni vendita sia versato dagli acquirenti a titolo di acconto in data antecedente al rogito”. Vendite molto aleatorie, data la situazione del mercato immobiliare in Italia, in caduta libera anche nei primi mesi del 2011.

Ma il dato più interessante è un altro: 2,7 miliardi di euro arriveranno dalle banche, già grandi protagoniste della scalata di Davide Bizzi all’area ex Falck. Nella Relazione, Sesto Immobiliare spiega che “il Proponente ha sottoscritto contratti di finanziamento con il sistema bancario per un commitment complessivo di 500 milioni di euro circa per firma e per cassa, unita ad una manifestazione di disponibilità a supportare la parte residua”.

Il ruolo delle banche pesa anche alla voce uscite: “Gli oneri finanziari generati dal ricorso al finanziamento bancario per la copertura di una quota dei costi di Progetto, vengono capitalizzati durante la fase realizzativa ed ammontano a 430 milioni di euro circa”. Oltre il 10% del costo di progetto, oltre il 10% del costo degli immobili, sono un ingresso certo per le banche.

Con l’adozione da parte del consiglio comunale si dà il primo passo amministrativo per arrivare all’approvazione del ‘Pii’ Falck -spiega Patricio Enriquez, docente di Urbanistica al Politecnico di Milano, già nello staff del Comune di Sesto San Giovanni-. Dopo l’adozione, verrà sospesa la pubblicazione in attesa stabilire le condizioni dell’Accordo di programma che il Comune intende firmare con la Regione. Una volte verificati gli accordi con la Regione, verrà pubblicato per raccogliere le osservazioni degli interessati. Poi controdedotto. E quindi approvato in via definitiva.

Dopo l’adozione -continua Enriquez- tornare indietro è molto difficile”.

Sarebbe andato in modo diverso se il Tribunale amministrativo regionale della Lombardia avesse bocciato il Piano di governo del territorio della città, quello che mette in conto 20mila abitanti in più nei prossimi anni, avallando di fatto gli oltre 600mila m2 di edilizia residenziale sull’area ex Falck. Il ricorso, però, è stato bocciato dal Tar senza entrare nel merito delle questioni poste: i cittadini non sarebbero legittimati a ricorrere contro un provvedimento della pubblica amministrazione. Lo abbiamo raccontato su Altreconomia, nel settembre 2011 (“I difetti del cittadino”, settembre 2011): “Si realizza un’equazione pericolosa: la scelta presa dalla pubblica amministrazione è sempre nell’interesse generale. Quello dei cittadini, comitati e associazioni è ‘privato’. E perde sempre”. “Se il Tar avesse accolto il ricorso -confida Enriquez-, si sarebbe fermato tutto. E il Tar, bada bene, non è entrato nel merito del ricorso”.

L’ultima parola, così, passa al consiglio comunale. Voteranno contro il consigliere dei Verdi, Orazio La Corte, che è all’opposizione. Voterà contro l’Italia dei Valori, che è in maggioranza. Rifondazione Comunista pare spaccata, ma il consigliere comunale voterà a favore. Anche Sel, che ha tre consiglieri, dovrebbe votare a favore. Il Pd, invece, è compatto. Perché l’unico cosa che appare chiara è che il sindaco Giorgio Oldrini vuole chiudere la partita ex Falck, arrivando all’approvazione, prima della fine del suo secondo mandato, l’ultimo, la prossima primavera.

(ultimo aggiornamento, 8 settembre 2011)

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